別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
岡山北 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-17 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.
鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区弓之町１０番１１７外
｢弓之町１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 事務所

ＲＣ4		 中低層の近隣店舗と
事務所等の混在する
商業地域		 南11m市道 水道、ガス、下水 岡山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 岡山駅北東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地北東部の区画整理地内に形成された商業地域で、今後も緩やかな発展傾向で推移すると予測する。都
心近郊の商業地として根強い需要が認められ、地価は上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給給圏は岡山市中心市街地外縁の商業地域一円である。近隣地域は中心市街地北東部に位置し、後楽園通り沿線
に中層の店舗・事務所ビルやマンションのほか官公署や学校なども見られる商業地域。需要は地場の中堅クラスの法人
不動産業者や投資家が中心であるが、需要に対して供給が少なく、需給は引き締まっている。なお、取引される物件の
規模、価格ともにまちまちであり、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は準幹線市道沿線に形成された商業地域。当該地域では自己用物件のほか収益物件も多く、収益性によるアプ
ローチは市場参加者の視点から相応の説得力を有し評価上尊重すべきであるが、収益価格は想定する収益モデルや採用
する数値の如何により上下の振れが生じやすいため、本件では実証的な比準価格を重視すべきと判断し、比準価格を中
心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[118.9]		 [100.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人
消費はサービス分野を中心に増加、県内企業
の設備投資も増加計画となっている。


周辺には後楽園などの観光資源や、美術館・
学校などの文教施設が立地しており、事業用
、居住用ともに選好性は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｋ０
６９６７
-241102		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ０４Ｋ０
６９６７
-241101		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
北1m、二方路
商業

(90,400)
c Ｒ０５Ｔ０
７１３５
-2		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
d Ｒ０６Ｋ０
７１３５
-2		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
南8m、角地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,514  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
194,092 		 100
[ 101.0]
192,170 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
192,000 
b (　           ) 
193,662  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
209,960 		 100
[  99.0]
212,081 
212,000 
c (　           ) 
149,132  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,352 		 100
[  77.0]
200,457 
200,000 
d (　           ) 
175,557  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
169,872 		 100
[  85.1]
199,615 
200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    201,000 円／㎡]  



岡山北 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,082,054 
3,725,220 
13,356,834 
11,896,500 
1,460,334 		 （　0.9476）
1,383,812 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,241,061 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 ＲＣ5 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   202 ㎡     12.7 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～５階事務所で、各階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
70.0 
105.00 
3,772 
396,060 		 10.0  3,960,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,629 
315,480 		 10.0  3,154,800 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,286 
274,320 		 10.0  2,743,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
78.0 
585.00 

1,534,500 		 15,345,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,534,500 円　×　12ヶ月　＝　      18,414,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     585.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,414,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,473,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,940,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,345,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,174 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,082,054 円　　　　（　        84,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７６９０（賃
）
　　　　-41		 3,218  
(   3,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[115.0]		 100
[165.0]
2,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,305 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,286 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０７１３５（賃
）
　　　　-2201		 3,163  
(   3,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,353 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 825,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 552,420 円  　　　       18,414,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      334,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    165,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,725,220 円　（　　　　　　        18,442 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,896,500 円  
（　　　　　        58,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,082,054 円      
②総費用 3,725,220 円      
③純収益　①－② 13,356,834 円      
④建物等に帰属する純収益 11,896,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,460,334 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,383,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,851 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,241,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区弓之町１０番１１７
 2600000227348-0000
2 　岡山市北区弓之町１０番１１８
 2600000227349-0000
3 　岡山市北区弓之町１０番１１９
 2600000227350-0000
4 　岡山市北区弓之町１０番１２０
 2600000227351-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-17 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.
鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区弓之町１０番１１７外
｢弓之町１０－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 事務所

ＲＣ4		 中低層の近隣店舗と
事務所等の混在する
商業地域		 南11m市道 水道、ガス、下水 岡山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 学校、美術館、県民局等が近
い後楽園通りの普通商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 岡山駅北東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 公共施設にも近い立地で、店舗、事務所、マンション等の幅の広い需要が見込まれる地域である。地域としては
熟成しており、当面現状維持的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山駅から東方で直線約１ｋｍ内外の普通商業地域となる。中心市街地の中でも、公共施設に近接する
ため需要者は店舗、事務所、マンション事業者等が幅広く考えられる。市場では供給不足から売手主導の価格形成がな
される場合も多く、中心となる価格帯を見いだすことは困難である。対象地域は人気のある文教地区でもあり、強含み
の傾向が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、岡山駅から後楽園方面へと続く類似性の高い商業地域の事例から求められた価格で、地域の実情を反映し
た実証性の高い価格である。一方、収益価格は、土地を取得し貸店舗、事務所ビルを建設して収益を得る目的の取引が
少ない地域性からは、その精度が劣る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡や前年
からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    225,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[ 99.9]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岡山県内の経済は緩やかな回復傾向が続いて
いるが、物価高や今後の金利動向に対する警
戒感も認められる。


地域内に大きな変化はないが、中心市街地の
文教地区として人気が高い。



個別的要因による影響に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.6
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７１３５
-1		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b Ｒ０５Ｔ０
７１３５
-7		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9.2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０５Ｔ０
７１３５
-1		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
北5.5m、
二方路
商業

(90,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,836  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,349 		 100
[  74.0]
193,715 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
150,387  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
156,402 		 100
[  71.2]
219,666 
220,000 
c (　           ) 
200,200  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
189,280 		 100
[ 102.4]
184,844 
185,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



岡山北 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,596,643 
3,640,722 
12,955,921 
11,608,100 
1,347,821 		 （　0.9476）
1,277,195 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     26,065,204 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 ＲＣ5 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   202 ㎡     12.7 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から５階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 賃貸向けの店舗、事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
70.0 
105.00 
3,679 
386,295 		 10.0  3,862,950 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,575 
309,000 		 10.0  3,090,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,210 
265,200 		 10.0  2,652,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
78.0 
585.00 

1,490,895 		 14,908,950 
0 
⑨年額支払賃料      1,490,895 円　×　12ヶ月　＝　      17,890,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     585.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,890,740 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,431,259 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,459,481 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,908,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         137,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,596,643 円　　　　（　        82,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６９６７（賃
）
　　　　-101		 2,356  
(   2,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 60.0]
3,740 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,679 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６９６７（賃
）
　　　　-102		 3,593  
(   3,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,488 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 536,722 円  　　　       17,890,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      334,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,642,200 円  　　　　    161,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,640,722 円　（　　　　　　        18,023 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,608,100 円  
（　　　　　        57,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,596,643 円      
②総費用 3,640,722 円      
③純収益　①－② 12,955,921 円      
④建物等に帰属する純収益 11,608,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,347,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,277,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,065,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区弓之町１０番１１７
 2600000227348-0000
2 　岡山市北区弓之町１０番１１８
 2600000227349-0000
3 　岡山市北区弓之町１０番１１９
 2600000227350-0000
4 　岡山市北区弓之町１０番１２０
 2600000227351-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考