別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区下石井２丁目３番１０３
｢下石井２－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 503  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ7		 中高層ビルと低層の
小売店舗が混在する
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 岡山

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所ビルのほか小規模飲食
店舗が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 岡山駅南方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 岡山駅から徒歩１０分圏内に位置し、店舗のほか事務所・住宅需要も底堅い商業地域である。近隣での大規模開
発により繁華性が向上しており低金利政策が継続する限りは今後も地価は上昇傾向を継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡山市中心部の幹線道路背後に店舗、事務所等が建ち並ぶ普通商業地域であり、主たる需要者は自用物件
や収益物件の取得を目的とする県内外の事業法人のほか、マンション開発を目的とする開発業者等である。近隣地域は
中小規模の事務所ビルと飲食店舗のほか、マンション用地としても底堅い需要が認められる用途の多様性に優れる地域
である。また、近隣地域南方では大型複合開発ビルが完成し、商業施設も開店しており繁華性が高まっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり説得力を有す
る。一方、収益還元法は商業地としての投資採算性検証の観点から有用であるが、想定事項や将来予測が多く、その査
定如何によって試算価格が大きく変動するため相対的に信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地からの検討も加え、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 286,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、円安・
物価高の影響から実質賃金は低下しており、
金利も上昇傾向にあることから先行きは不透
明な状況にある。

事務所ビルのほか小規模飲食店舗等も見られ
る商業地域である。大供地区で事務所ビルの
新規供給があったが空室を残したため空室率
は上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｋ０
８５６６
-210		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
b Ｒ０２Ｔ０
８５６６
-202		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｒ０６Ｋ０
８５６６
-208		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(80,330)
d Ｒ０４Ｔ０
７３９２
-121		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,359  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
319,742 		 100
[ 103.7]
308,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
242,116  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
285,547 		 100
[ 100.0]
285,547 
286,000 
c (　           ) 
172,491  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
178,011 		 100
[  65.8]
270,533 
271,000 
d (　           ) 
109,737  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
158,168 		 100
[  53.9]
293,447 
293,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    288,000 円／㎡]  



岡山北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,115,213 
9,808,290 
35,306,923 
29,993,600 
5,313,323 		 （　0.9476）
5,034,905 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    102,753,163 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 377.00 ＲＣ5 1,885.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   503 ㎡     18.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   65.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗【部分貸し２室（各１３１．９５㎡）】、２～５階：事務所【部分貸し４室（各７５．４０㎡）】 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 各階標準的なレンタブル比を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
377.00 
70.0 
263.90 
3,972 
1,048,211 		 10.0  10,482,110 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
377.00 
80.0 
301.60 
2,762 
833,019 		 10.0  8,330,190 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
377.00 
80.0 
301.60 
2,400 
723,840 		 10.0  7,238,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,885.00 
78.0 
1,470.30 

4,052,750 		 40,527,500 
0 
⑨年額支払賃料      4,052,750 円　×　12ヶ月　＝　      48,633,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,470.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共共益費込みの賃料を求めているため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,633,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,890,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,742,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,527,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         372,853 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,115,213 円　　　　（　        89,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８５６６（賃
）
　　　　-1		 2,708  
(   2,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,735 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８５６６（賃
）
　　　　-6		 2,604  
(   2,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,104 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,080,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,458,990 円  　　　       48,633,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,194,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,243,200 円  　　　　    416,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,808,290 円　（　　　　　　        19,500 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,885.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,993,600 円  
（　　　　　        59,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,115,213 円      
②総費用 9,808,290 円      
③純収益　①－② 35,306,923 円      
④建物等に帰属する純収益 29,993,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,313,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,034,905 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,753,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区下石井二丁目３番１０３
 2644000144597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　青井　純三   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区下石井２丁目３番１０３
｢下石井２－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 503  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ7		 中高層ビルと低層の
小売店舗が混在する
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 岡山

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 岡山駅南方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 杜の街グレースの開発による影響もあり、商業用途のみならず、賃貸マンション等の様々な用途に基づく需要が
見込まれ、地価は強含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅を中心に広がる商業地域一円である。建築費の高騰による収益力の悪化等の懸念材料もあるが
、複数の大型商業施設に近接するほか、市中心部に位置し、多様な用途に基づく需要が強いことから、地価は上昇して
推移している。典型的な需要者は事業会社等の法人が中心となるが、画地規模や街路条件等により取引価格が大きく変
動する事から、取引の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替性がある複数の取引事例から求めたもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格
である。一方、収益価格は商業地において重視される収益性を反映したものであり、重視すべき価格だが、想定事項も
多く、流動的な側面を有している。従って、本件では、実証性に優る比準価格の規範性が高いと判断し、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    268,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.4]		 [100.0]
100		 285,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復を続けている。物価上昇
の影響があるなか、個人消費は増加している
。企業の業況感が改善するもとで、設備投資
は増加している。

複数の大型商業施設に近接しており、周辺地
域を含め当該地域の需要は強含みで推移して
いる。


個別的要因に変化は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７１３５
-3		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b Ｒ０５Ｔ０
７１３５
-3		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｒ０２Ｔ０
８５６６
-202		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
288,018  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
296,083 		 100
[  98.8]
299,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
300,000 
b (　           ) 
263,207  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,209 		 100
[  98.8]
276,527 
277,000 
c (　           ) 
242,116  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
285,547 		 100
[ 100.0]
285,547 
286,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    288,000 円／㎡]  



岡山北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,393,358 
9,713,746 
34,679,612 
29,993,600 
4,686,012 		 （　0.9476）
4,440,465 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     90,621,735 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 377.00 ＲＣ5 1,885.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   503 ㎡     18.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   65.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地域標準的規模。フロア・部分貸し。１階店舗等、２階以上事務所、屋外駐車場込。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 共用部分が床面積に算入されるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
377.00 
70.0 
263.90 
3,900 
1,029,210 		 10.0  10,292,100 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
377.00 
80.0 
301.60 
2,718 
819,749 		 10.0  8,197,490 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
377.00 
80.0 
301.60 
2,364 
712,982 		 10.0  7,129,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,885.00 
78.0 
1,470.30 

3,987,905 		 39,879,050 
0 
⑨年額支払賃料      3,987,905 円　×　12ヶ月　＝　      47,854,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,470.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情に基づき判定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,854,860 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,828,389 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,026,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,879,050 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         366,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,393,358 円　　　　（　        88,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７６９０（賃
）
　　　　-16		 2,415  
(   2,415) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
2,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,384 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０７６９０（賃
）
　　　　-32		 2,555  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,445 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,080,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,435,646 円  　　　       47,854,860　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,122,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,243,200 円  　　　　    416,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,713,746 円　（　　　　　　        19,312 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,885.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,993,600 円  
（　　　　　        59,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,393,358 円      
②総費用 9,713,746 円      
③純収益　①－② 34,679,612 円      
④建物等に帰属する純収益 29,993,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,686,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,440,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,828 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,621,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区下石井二丁目３番１０３
 2644000144597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考