別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-8 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　青井　純三   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 551,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区中山下１丁目２番１０７
｢中山下１－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 事務所ビルや高層マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北50m県道 水道、ガス、下水 岡山

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 岡山駅東方

950m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域で複数のマンション開発が予定されている等、住宅用途に基づく需要も見込まれ、今後は周辺地域を含
めて住商混在地域として成熟していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    562,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市内中心部の幹線道路及び準幹線道路沿い並びにこれらの背後地を含む商業地域一円である。当該
圏域の画地規模が大きい物件はマンション業者からの需要が見込まれるが、主たる需要者は事業会社等の法人が中心に
なると思われる。多様な用途に基づく需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移している。画地規模、街路条件等の個別
性により取引価格が大きく左右されるため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替関係にある取引事例から求めたもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格であ
る。一方、収益価格は商業地において重視される収益性を反映したもので、重視すべき価格であるが、想定事項も多い
ため、流動的な側面を有している。従って、本件では、実証性に優る比準価格の規範性が高いと判断し、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、周辺の公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    534,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（県） 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    543,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復を続けている。物価上昇
の影響があるなか、個人消費は増加している
。企業の業況感が改善するもとで、設備投資
は増加している。

利便性を重視した需要の高まりが見受けられ
るほか、中心市街地での地価の高騰を反映し
、当該地域においても地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７６９０
-22		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西27m県道、
中間画地
商業

(100,500)
b Ｒ０６Ｋ０
７６９０
-34		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m国道、
北8.1m、角地
商業

(100,600)
c Ｒ０４Ｔ０
７３９２
-125		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d Ｒ０４Ｔ０
７６９０
-706		 岡山市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e Ｒ０３Ｋ０
７６９０
-706		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南36m県道、
北西8m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,073 		 100
[  67.3]
555,829 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
556,000 
b (　           ) 
391,674  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
386,350 		 100
[  69.8]
553,510 
554,000 
c (　           ) 
756,199  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
868,116 		 100
[ 152.7]
568,511 
569,000 
d (　           ) 
459,040  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
464,548 		 100
[  82.1]
565,832 
566,000 
e (　           ) 
547,415  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
693,642 		 100
[ 123.1]
563,478 
563,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    562,000 円／㎡]  



岡山北 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,890,044 
17,319,514 
27,570,530 
23,166,000 
4,404,530 		 （　0.9490）
4,179,899 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     85,304,061 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 191.00 ＲＣ7 1,337.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡     11.5 m x   21.5 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から７階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 賃貸向け店舗、事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
191.00 
65.0 
124.15 
4,496 
558,178 		 12.0  6,698,136 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
191.00 
85.0 
162.35 
3,133 
508,643 		 12.0  6,103,716 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
191.00 
85.0 
162.35 
2,725 
442,404 		 12.0  5,308,848 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,337.00 
82.1 
1,098.25 

3,278,841 		 39,346,092 
0 
⑨年額支払賃料      3,278,841 円　×　12ヶ月　＝　      39,346,092 円 
⑩a共益費（管理費）             687 円／㎡　×　   1,098.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,053,973 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 貸しビルの標準的な維持管理費の水準より推定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,400,065 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,872,005 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,528,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,346,092 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         361,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,890,044 円　　　　（　       181,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５８２１（賃
）
　　　　-5		 2,268  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,520 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,752 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,725 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０５８２１（賃
）
　　　　-10		 3,432  
(   3,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,984 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,620,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,648,014 円  　　　       48,400,065　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,098,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,304,800 円  　　　　    324,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,319,514 円　（　　　　　　        70,119 円／㎡）　　（経費率　　  38.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   1,337.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,166,000 円  
（　　　　　        93,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,890,044 円      
②総費用 17,319,514 円      
③純収益　①－② 27,570,530 円      
④建物等に帰属する純収益 23,166,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,404,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,179,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,923 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,304,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区中山下一丁目２番１０７
 2600000127658-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-8 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 551,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区中山下１丁目２番１０７
｢中山下１－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 事務所ビルや高層マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 北50m県道 水道、ガス、下水 岡山

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 岡山駅東方

950m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 岡山駅前から続く桃太郎大通り沿いの事務所街である。周囲ではマンション立地が相次いだが、供給不足で取引
は少ない。近隣の再開発事業による今後の活性化が期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡山駅を最寄りとする中心市街地に位置する幹線道路沿いの商業地域である。岡山市中心部では複数の市
街地再開発が進行し、商業地域の活性化が進む。商業用途のみならず、画地条件次第ではマンション業者の参入も見込
まれる。但し、市場では強い需要に対して供給が少なく、取引自体が少ない。需要者は県内外の事業者やマンション業
者等で、中心価格帯は取引事情の介在や需要者の業態に影響されがちで、また取引も少なく判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は繁華性及び価格帯が近い中心商業地の事例を適正に補修正及び比準を行って求めたもので、市場の実体を反
映している。収益価格は、想定建物の内容や想定賃料等の設定の如何による価格の振れ幅が大きいこと、また自己用不
動産として収益性を超えた需要も見込まれることから、信頼性の点で劣る。以上により、比準価格を重視し、収益価格
を関連づけ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    534,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（県） 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    543,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を経て経済活動は回復しつつあるも
のの、円安が一因といえる建築費の上昇と昨
今の実質賃金の減少が不動産市場の先行きに
影響しつつある。

岡山市中心部における再開発事業が進み、経
済活動にも好影響を与え、商業地需要も強含
みである。


個別的要因に変化は無い。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
５８２１
-201		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b Ｒ０６Ｋ０
７３９２
-106		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
北8m、角地
商業

(100,400)
c Ｒ０５Ｔ０
７１３５
-28		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南24.3m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０５Ｋ０
７１３５
-1		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
東5.5m、
二方路
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
520,063  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,830 		 100
[  98.7]
586,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
586,000 
b (　           ) 
631,918  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
639,280 		 100
[  98.6]
648,357 
648,000 
c (　           ) 
587,055  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
599,970 		 100
[ 104.6]
573,585 
574,000 
d (　           ) 
483,999  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
502,437 		 100
[  87.6]
573,558 
574,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    574,000 円／㎡]  



岡山北 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,438,102 
17,449,073 
27,989,029 
23,166,000 
4,823,029 		 （　0.9490）
4,577,055 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     93,409,286 円　　　　（　    378,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 191.00 ＲＣ7 1,337.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡     11.5 m x   21.5 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から７階は事務所でフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 共用部分が床面積に算入されるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
191.00 
65.0 
124.15 
4,574 
567,862 		 12.0  6,814,344 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
191.00 
85.0 
162.35 
3,188 
517,572 		 12.0  6,210,864 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
191.00 
85.0 
162.35 
2,772 
450,034 		 12.0  5,400,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,337.00 
82.1 
1,098.25 

3,335,604 		 40,027,248 
0 
⑨年額支払賃料      3,335,604 円　×　12ヶ月　＝　      40,027,248 円 
⑩a共益費（管理費）             680 円／㎡　×　   1,098.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,961,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の実情に基づき判定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,988,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,919,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,069,851 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,027,248 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         368,251 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,438,102 円　　　　（　       183,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７１３５（賃
）
　　　　-2201		 3,163  
(   3,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,953 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,772 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０７６９０（賃
）
　　　　-31		 2,063  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,697 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,620,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,777,573 円  　　　       48,988,968　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,098,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,304,800 円  　　　　    324,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,449,073 円　（　　　　　　        70,644 円／㎡）　　（経費率　　  38.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   1,337.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,166,000 円  
（　　　　　        93,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,438,102 円      
②総費用 17,449,073 円      
③純収益　①－② 27,989,029 円      
④建物等に帰属する純収益 23,166,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,823,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,577,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,409,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     378,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区中山下一丁目２番１０７
 2600000127658-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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