別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-6 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.
鑑定評価額 497,000,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
｢野田５－１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(97,285)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ4		 営業所、店舗、事務
所が建ち並ぶ路線商
業地域		 南27m県道、三方路 水道、ガス、下水 岡山

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 岡山駅南西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(97,285)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 岡山中心市街地に比較的近く、背後住宅地も人気で需要が強い路線商業地域である。商業繁華性は高く、今後と
も賑やかな路線商業地として推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅の南西方１．５～２ｋｍ内外（直線距離）に位置する幹線道路沿いの路線商業地域である。主
たる需要者はロードサイド型店舗等の建設を目的とする法人である。商業繁華性のかなり高い路線商業地域であり、長
期金利の動向、景気の先行きに対する不透明感等により取引件数は減少傾向にあるが、土地の供給不足を背景に、取引
価格水準は高値を維持している。中心価格帯は画地規模等個別的要因が多様であるため形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広域的に幹線道路沿いの事例を採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、
地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心の地域に
存し、今後とも収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標
準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.8]		 [ 99.8]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 客足は回復しているが、景気、金利動向の先
行き不透明感、総額の割高感等から取引数は
減少している。他方で、価格水準は高値を維
持している。

商業繁華性の高い路線商業地域であり、商業
背後地の需要も強く、人口が流入している。
集積度も高い状況にあり、強い需要を維持し
ている。

他の代替競争関係にある不動産と比較した場
合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７３６９
-23		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北26m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
７３６９
-1		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東35m県道、
北8m、角地
近商

(100,300)
c Ｒ０６Ｋ０
７３６９
-30		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
北5.8m、
二方路
商業

(90,400)
d Ｒ０５Ｔ０
７３６９
-46		 岡山市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
北6m、二方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
157,118 		 100
[  79.5]
197,633 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
221,973  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
222,819 		 100
[ 108.4]
205,553 
205,000 
c (　           ) 
200,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
195,626 		 100
[  90.2]
216,880 
216,000 
d (　           ) 
178,759  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
176,035 		 100
[  87.4]
201,413 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



岡山北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,719,336 
9,964,177 
36,755,159 
20,822,200 
15,932,959 		 （　0.9725）
15,494,803 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    316,220,469 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 970.00 Ｓ2 1,940.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 97 ％   300 ％   285 ％   2,424 ㎡     67.0 m x   39.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともロードサイド型店舗（フロアー貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
970.00 
100.0 
970.00 
2,481 
2,406,570 		 6.0  14,439,420 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
970.00 
100.0 
970.00 
1,860 
1,804,200 		 6.0  10,825,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,940.00 
100.0 
1,940.00 

4,210,770 		 25,264,620 
0 
⑨年額支払賃料      4,210,770 円　×　12ヶ月　＝　      50,529,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料を求めているため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,529,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,042,339 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,486,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,264,620 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         232,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,719,336 円　　　　（　        19,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７３６９（賃
）
　　　　-36		 2,512  
(   2,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,493 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,481 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３６９（賃
）
　　　　-39		 2,293  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,293 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,390,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,515,877 円  　　　       50,529,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,139,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,363,000 円  　　　　    278,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,964,177 円　（　　　　　　         4,111 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 278,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　   1,940.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,822,200 円  
（　　　　　         8,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,719,336 円      
②総費用 9,964,177 円      
③純収益　①－② 36,755,159 円      
④建物等に帰属する純収益 20,822,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,932,959 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,494,803 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,392 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    316,220,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区野田五丁目１８番１０３
 2644000391919-0000
2 　岡山市北区野田五丁目１８番１０４
 2644000391920-0000
3 　岡山市北区野田五丁目１８番１０５
 2644000391921-0000
4 　岡山市北区野田五丁目１８番１０６
 2644000391922-0000
5 　岡山市北区野田五丁目１８番１０７
 2644000391923-0000
6 　岡山市北区野田五丁目１８番１１０
 2644000391926-0000
7 　岡山市北区野田五丁目１８番１１１
 2644000391927-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-6 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坪田　隆治   TEL.
鑑定評価額 497,000,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
｢野田５－１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(97,285)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ4		 営業所、店舗、事務
所が建ち並ぶ路線商
業地域		 南27m県道、三方路 水道、ガス、下水 岡山

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 岡山駅南西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(97,285)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 岡山市西部稍郊外の路線商業地域である。背後に発展的傾向で推移している野田、今地区を控え商業地需要は高
く、地価も当分の間上昇基調で推移する事が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山駅西方概ね３㎞圏、幹線街路沿いの路線商業地域一円である。中心となる需要者は、地元法人及び
個人事業者である。中心となる価格帯は、多種多様であり把握が困難である。利便性を背景に各種店舗等が出店され、
背後住宅地の価格上昇もあり、地価は上昇基調で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似の事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、収益目的の投資も稍見られる事から
収益性からのアプローチは有意義であるが、想定条件が介在し精度的難点が指摘され得る。価格調整に際しては規範性
の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留
意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.7]		 [ 99.8]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ、中東紛争、金融不安等の世界情
勢に加え、国内では増税基調、ＹＣＣによる
金利上昇等将来の景気不透明感が否めない。


主要幹線街路沿いの路線商業地域で、北長瀬
駅周辺の開発動向、背後区画整理地区の熟成
等の影響が及び地価は上昇基調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７３６９
-23		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北26m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
７３６９
-49		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西36m県道、
南6m、二方路
準工

(70,200)
c Ｒ０６Ｋ０
７３６９
-1		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東35m県道、
北8m、角地
近商

(100,300)
d Ｒ０６Ｋ０
７３６９
-35		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南14m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
157,118 		 100
[  76.4]
205,652 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
252,743  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
248,170 		 100
[  81.4]
304,877 
304,000 
c (　           ) 
221,973  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
222,819 		 100
[  99.8]
223,266 
223,000 
d (　           ) 
76,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
86,673 		 100
[  45.1]
192,180 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



岡山北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成路線商業地域の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,938,684 
10,101,780 
40,836,904 
20,822,200 
20,014,704 		 （　0.9725）
19,464,300 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    397,230,612 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 969.60 Ｓ2 1,939.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 97 ％   300 ％   285 ％   2,424 ㎡     67.0 m x   39.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各階部分貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であり共用部分等容積率不算入の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
969.60 
100.0 
969.60 
2,706 
2,623,738 		 6.0  15,742,428 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
969.60 
100.0 
969.60 
2,029 
1,967,318 		 6.0  11,803,908 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,939.20 
100.0 
1,939.20 

4,591,056 		 27,546,336 
0 
⑨年額支払賃料      4,591,056 円　×　12ヶ月　＝　      55,092,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,939.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,092,672 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,407,414 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,685,258 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,546,336 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         253,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,938,684 円　　　　（　        21,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７３６９（賃
）
　　　　-36		 2,512  
(   2,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,706 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３６９（賃
）
　　　　-18		 2,078  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,734 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,390,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,652,780 円  　　　       55,092,672　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,140,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,363,000 円  　　　　    278,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,101,780 円　（　　　　　　         4,167 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 278,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　   1,939.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,822,200 円  
（　　　　　         8,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,938,684 円      
②総費用 10,101,780 円      
③純収益　①－② 40,836,904 円      
④建物等に帰属する純収益 20,822,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,014,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,464,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,030 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    397,230,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区野田五丁目１８番１０３
 2644000391919-0000
2 　岡山市北区野田五丁目１８番１０４
 2644000391920-0000
3 　岡山市北区野田五丁目１８番１０５
 2644000391921-0000
4 　岡山市北区野田五丁目１８番１０６
 2644000391922-0000
5 　岡山市北区野田五丁目１８番１０７
 2644000391923-0000
6 　岡山市北区野田五丁目１８番１１０
 2644000391926-0000
7 　岡山市北区野田五丁目１８番１１１
 2644000391927-0000
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備考