別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -34 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　雅人   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区川入字中橋上４９９番１
 ②地積
　(㎡)		 381  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅のほかに一
般住宅等も見られる
住宅地域		 南4.7m市道 水道 吉備津

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．７ｍ市道 交通

施設		 吉備津駅南方

2.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅のほかに一般住宅等も見られる市街化調整区域内の住宅地域である。地域内には格別の変動要因はない
ことから、当分の間は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧吉備町及び周辺の市街化調整区域内の住宅地域一円である。主な需要者は、世帯分離等による地縁的選
好者を中心に、他地域からの流入もみられる。市街化調整区域内に存するが、相対的に利便性は良好な地域であり、相
応の需要者は認められる。取引は多くはなく、取引事情、規模により取引価格は異なることから、需要の中心となる価
格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した
価格である。収益価格は、市街化調整区域に存するため、賃貸住宅を想定することは適切ではないため、適用していな
い。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格からの変動要因にも
留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,000 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.1]		 [100.0]
100		 27,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価高、資材高騰、円安、金利上
昇懸念等の影響による今後の景気動向は不透
明である。


市街化調整区域内に位置するが、立地特性か
ら需要は堅調に推移しており、地価は微上昇
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
８９６８
-131		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.8m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
８９６８
-110		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
８９６８
-124		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.5m市道、
北西4m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ｒ０６Ｋ０
８９６８
-137		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
北西4m、
南西4m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
e Ｒ０６Ｋ０
８９６８
-143		 岡山市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東3.5m市道
、北西1.8m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,274 		 100
[ 115.5]
28,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,800 
b (　           ) 
24,854  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
27,616 		 100
[ 101.8]
27,128 
27,100 
c (　           ) 
24,319  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
23,469 		 100
[  85.8]
27,353 
27,400 
d (　           ) 
22,147  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,459 		 100
[  78.8]
27,232 
27,200 
e (　           ) 
24,025  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
26,483 		 100
[  94.9]
27,906 
27,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,700 円／㎡]  



岡山北 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内であり、賃貸住宅の想定は適切ではないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 岡山北 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区川入字中橋上４９９番１
 2644000085465-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -34 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区川入字中橋上４９９番１
 ②地積
　(㎡)		 381  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅のほかに一
般住宅等も見られる
住宅地域		 南4.7m市道 水道 吉備津

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．７ｍ市道 交通

施設		 吉備津駅南方

2.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅を中心に一般住宅が混在する地域である。市街化調整区域であり開発規制の強化から、既存の宅地へ需
要が流れる傾向も認められ、周辺人口の増加もあり地価は底打ち感が認められる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡山市西部郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円である。新規分譲地については、平野地区等、東方面
の過熱感を反映して強気の値付けが見受けられる。一方、農家住宅は、世帯分離等、地縁関係者間での取引が中心とな
るが、開発や転売目的での業者による取得も一部見受けられる。取引の中心価格帯は取引目的、規模等によりばらつき
が大きい。コロナ禍による地価への影響は見られなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は農家住宅のほかに一般住宅もみられる市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場は成立しておらず、収益還
元法の適用は断念した。比準価格は、川入地区内の事例のほか、標準地と類似性が高く、代替関係の認められる４事例
を採用し、規範性に係る検討を行って求めたもので、その説得力は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準
とし、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,000 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 27,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吉備小学校区の人口は令和５年１１月末時点
の過去５年間に約１．７％増加しており、高
齢化率は約２４％と低い水準にある。


平野や撫川の分譲地の需要が元々根強かった
が、開発適地の素地が減少し、川入周辺でも
強目の取引が散見されるようになった。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
８９６８
-124		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.5m市道、
北西4m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
８９６８
-110		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ｒ０６Ｋ０
８９６８
-137		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
北西4m、
南西4m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
d Ｒ０６Ｋ０
８９６８
-143		 岡山市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東3.5m市道
、北西1.8m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,319  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
23,469 		 100
[  85.8]
27,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,400 
b (　           ) 
24,854  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
27,616 		 100
[ 101.8]
27,128 
27,100 
c (　           ) 
22,147  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,459 		 100
[  78.8]
27,232 
27,200 
d (　           ) 
24,025  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
26,483 		 100
[  94.9]
27,906 
27,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,800 円／㎡]  



岡山北 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法の適用に必要な適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の農家住宅を中心とした地域であり、周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が形成されていな
いため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 岡山北 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区川入字中橋上４９９番１
 2644000085465-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考