令和6年1月15日　提出 岡山北 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -32 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区今岡２９９番４５ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の古い分譲住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス 備前一宮 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 備前一宮駅北東方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ丘陵地に開発された古い住宅団地である。近隣地域及びその周辺には特段の変動要因は無く 、当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市北西部郊外に位置する戸建住宅地域一円である。主な需要者は、岡山市中心部へ通勤するファミ リー層であるが、一宮地区の中心から遠い高台の住宅団地のため、平坦地の住宅地域に比べ、需要は弱い。そのような 背景から地縁のある需要者の購入も見られる。中古物件の取引が主で、新築戸建物件の取引は非常に少ない。需要の中 心となる価格帯は、更地で６００万～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内で、その地域的特性から賃貸共同住宅等が見られず、収益性に基づくアプローチに困難性 が認められる。取引目的も自用が主流である。従って、実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との均衡 、前年地価動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [139.8] [105.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て経済活動は回復しつつあるも のの、円安が一因といえる建築費の上昇と昨 今の実質賃金の減少が不動産市場の先行きに 影響しつつある。 市街化調整区域内の丘陵地勢に開発された大 規模住宅団地であり、地域要因に変動はない 。需要は弱く、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％