別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -30 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区北長瀬本町５５１番６
｢北長瀬本町１５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、事業所等の混在す
る地域		 東4.8m市道 水道 北長瀬

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大安寺中等教育学校に近い住
宅地域		 街

路		 基準方位　北、４．
８ｍ市道		 交通

施設		 北長瀬駅北東方

250m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 山陽本線と山陽新幹線に挟まれた地域に、戸建住宅、アパート、事業所等が混在している地域である。平成１７
年に北長瀬駅が開業、平成２２年に大安寺中等教育学校が開校して、戸建分譲地が増えている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山駅の西方３㎞から５㎞に位置する住宅地域が主となる。県道川入巌井線の沿線に利便施設が増加し
、その背後に住宅が増えている。主な需要者は３０代から４０代の給与所得者であり、岡山西バイパスの整備もあり需
要は強まっている。取引の中心となる価格帯は坪２５万円から３０万円程度であるが、周辺の市街化調整区域の新規開
発が困難になる傾向にあり、市街化区域の希少性は高まっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である
。一方、収益価格は、土地を取得し貸アパートを建設して収益を得る目的の取引が少ない地域性からは、その精度が劣
る。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡や前年からの価格の推移に留意して、
鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[141.6]		 [103.0]
100		 74,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地需要は堅調であるが、建築費等の物価
高や、今後の金利上昇懸念で先行きは不透明
になりつつある。


新駅や学校の新設により地域の環境が向上し
て、分譲地も増えている。



個別的要因による影響に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.6
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
７７７１
-103		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東2.2m市道
、中間画地
１中専

(60,160)
b Ｒ０５Ｋ０
７７７１
-96		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南2.3m道路、
中間画地
準工

(60,200)
c Ｒ０５Ｋ０
７７７１
-94		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.2m市道、
西4m、角地
１中専

(60,168)
d Ｒ０４Ｔ０
７７７１
-84		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.3m市道
、南東1.3m、
角地
１中専

(60,172)
e Ｒ０４Ｔ０
７７７１
-79		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.3m未舗装
私道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,586  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
77,142 		 100
[  85.3]
90,436 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
93,100 
b (　           ) 
60,724  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
63,196 		 100
[  92.8]
68,099 
70,100 
c (　           ) 
90,748  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
92,334 		 100
[ 135.8]
67,993 
70,000 
d (　           ) 
67,459  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,594 		 100
[  98.6]
68,554 
70,600 
e (　           ) 
96,708  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
98,889 		 100
[  95.4]
103,657 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.7 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  +3.3 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -1.2 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,200 円／㎡]  



岡山北 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,177,812 
379,947 
1,797,865 
1,480,310 
317,555 		 （　0.9675）
307,234 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,679,000 円　　　　（　     36,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     11.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者又は夫婦向きの部屋を４戸想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,368 
95,760 		 2.0  191,520 
1.0  95,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

191,520 		 383,040 
191,520 
⑨年額支払賃料        191,520 円　×　12ヶ月　＝　       2,298,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,298,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,859 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,114,381 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           383,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,524 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          191,520 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          59,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,177,812 円　　　　（　        12,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７７７１（賃
）
　　　　-1		 1,381  
(   1,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,354 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,409 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,368 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７７７２（賃
）
　　　　-515		 1,310  
(   1,272) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,456 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,200 円  　　　　     19,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 68,947 円  　　　        2,298,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,000 円  　　　　     19,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         379,947 円　（　　　　　　         2,099 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,480,310 円  
（　　　　　         8,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,177,812 円      
②総費用 379,947 円      
③純収益　①－② 1,797,865 円      
④建物等に帰属する純収益 1,480,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 317,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 307,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,697 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,679,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区北長瀬本町５５１番６
 2644000373634-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -30 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区北長瀬本町５５１番６
｢北長瀬本町１５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、事業所等の混在す
る地域		 東4.8m市道 水道 北長瀬

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ山陽本線とＪＲ山陽新幹
線との間に挟まれた地区内に
存する住宅地域		 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 北長瀬駅北東方

250m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅のほか事業所等が見られる住宅地域である。格別の変動要因も認められないことから当面は
現況維持で推移するが、事業所地、空閑地も散見されることから、開発等が行われる可能性がある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅の西方２．５ｋｍ内外（直線距離）に位置する利便性の比較的高い住宅地域である。主たる需
要者は居住目的、３０代～４０代の個人である。住宅ローン金利の引き上げ、景気の先行きに対する不透明感等により
取引件数は減少傾向にあるが、土地の供給不足を背景に、取引価格水準は比較的高値を維持している。中心価格帯は２
００㎡弱の更地で１３００万円～１７００万円内外である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、やや地域特性の異なる事例等も採用しているが、市場・便益分析等に基づき補修正、要因比較等を適切に
行っており、市場の状況を的確に反映している。他方、近隣地域近辺には共同住宅の立地は認められるものの戸建住宅
等が中心であり、賃貸市場が成熟した状況にはない。従って、比準価格を中心に収益価格を参考にし、代表標準地価格
、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[142.5]		 [103.0]
100		 73,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気、金利動向の先行き不透明感、総額の割
高感等から取引数は減少しているが、地域差
はあるものの依然、価格水準は総じて高値を
維持している。

戸建住宅、アパートのほか事業所等も見られ
る混在住宅地域である。北長瀬駅に近く、中
心部との位置関係も比較的良好であり、需要
は堅調である。

他の代替競争関係にある不動産と比較した場
合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
７７７２
-1023		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m私道、
南2m、角地
準工

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
７７７２
-1005		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
c Ｒ０５Ｋ０
７７７１
-103		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東2.2m市道
、中間画地
１中専

(60,160)
d Ｒ０６Ｋ０
７７７２
-1001		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7m市道、
東1.5m、
二方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,654  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 106.1]
91,738 		 100
[ 125.0]
73,390 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
75,600 
b (　           ) 
75,943  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
75,427 		 100
[ 104.7]
72,041 
74,200 
c (　           ) 
75,586  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
77,142 		 100
[  97.7]
78,958 
81,300 
d (　           ) 
46,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.0]
66,203 		 100
[ 100.8]
65,678 
67,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.9 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,200 円／㎡]  



岡山北 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,273,876 
393,188 
1,880,688 
1,534,000 
346,688 		 （　0.9675）
335,421 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,291,761 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.40 ＬＳ2 144.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     11.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも住宅（１ＤＫ、専有面積３３．２０㎡）×２室を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
72.40 
100.0 
72.40 
1,381 
99,984 		 2.0  199,968 
1.0  99,984 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.80 
100.0 
144.80 

199,968 		 399,936 
199,968 
⑨年額支払賃料        199,968 円　×　12ヶ月　＝　       2,399,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料を求めているため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,399,616 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       191,969 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,207,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           399,936 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,968 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          62,550 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,273,876 円　　　　（　        12,563 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７７７２（賃
）
　　　　-515		 1,310  
(   1,272) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,440 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,381 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７７７１（賃
）
　　　　-1		 1,381  
(   1,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,354 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 71,988 円  　　　        2,399,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      170,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         393,188 円　（　　　　　　         2,172 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     144.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,534,000 円  
（　　　　　         8,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,273,876 円      
②総費用 393,188 円      
③純収益　①－② 1,880,688 円      
④建物等に帰属する純収益 1,534,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 346,688 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 335,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,291,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区北長瀬本町５５１番６
 2644000373634-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考