令和6年1月12日　提出 岡山北 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -26 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区大和町１丁目２５０番１１ ｢大和町１－５－８｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等の混在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 法界院 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 法界院駅南方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市中心部に近い一般住宅と共同住宅等の混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないものと予測 する。需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ法界院駅及び岡山駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は岡山市に勤務する３０～４０歳代の 世帯が中心である。利便施設等への接近性が良好であるため、共同住宅や事業用地としての需要も認められる。熟成し た住宅地域であるため取引は少ないが、根強い需要が認められる地域である。市場で中心となる価格帯は土地で２００ ０万円～３０００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は 試算しない。近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域であるため、居住快適性を重視し自己使用目的で取引されることか ら、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが一般的と認められる。したがって比準価格を採用し、前年か らの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に 対する選別の傾向が強い。金利上昇と物価高 による地価への影響は不透明である。 利便性の高い住宅地域であり、圏域内の人口 も増加傾向にある。需要が堅調であるため、 地価も上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％