別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -22 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区津島本町１３３２番７
｢津島本町１－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.5:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 岡山

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 文教地区の居住環境良好な高
級住宅地域		 街

路		 基準方位　北、４ｍ
市道		 交通

施設		 岡山駅北西方

2.9km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 文教地区の高級住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。高所得層の需要は根強く、地価は上昇傾向で推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岡山駅から概ね約３㎞圏内の高級住宅地域一円である。中心市街地の北西方近郊で利便性及び居住
環境ともに良好な文教地区に位置することから、需要者は、岡山市内在住の高所得者層である。市内では価格帯が高位
なことから区画の分割も見られ、需要の中心となる価格帯は、土地は２，０００万～３，０００万円程度、新築の戸建
物件が、５，５００万～６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅、共同住宅等が混在する高級住宅地域で、当該地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主
体で共同住宅の想定をすることが困難なことから、収益価格の試算を断念した。快適性・利便性を重視する住宅地域で
あるので、同一需給圏内における多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標
準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[102.0]		 100
[121.3]		 [103.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岡山市の令和５年９月時点の１年人口は約０
．５％減少し継続的な減少傾向にあり、京山
地区の人口も約０．９％減少している。


文教地区の高級住宅地域で、地域要因に変動
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｔ０
４３７８
-106		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
４３７８
-110		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c Ｒ０５Ｔ０
４３７８
-114		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０６Ｋ０
４３７８
-107		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,596  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
174,669 		 100
[ 109.9]
158,934 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
163,339  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,996 		 100
[ 115.6]
148,785 
153,000 
c (　           ) 
182,987  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
192,685 		 100
[ 115.6]
166,683 
172,000 
d (　           ) 
115,603  		 100
[ 120.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
106,200 		 100
[  72.1]
147,295 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 隣地購入

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



岡山北 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体で共同住宅の想定をすることが困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 岡山北 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区津島本町１３３２番７
 2644000174512-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -22 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恒一   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区津島本町１３３２番７
｢津島本町１－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.5:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 岡山

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 岡山駅北西方

2.9km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 岡山大学周辺の津島小学校区に所在する準優良住宅地域。地域的選好性が強い閑静な文教住宅地として人気があ
り、景気動向に関係なく住宅地需要が根強い地域であるため、地価は当面上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山大学周辺で津島小学校区に所在する住宅地域一円と認められる。主たる需要者は総額が嵩むことか
ら経営者・医療関係者等で年齢層の高い富裕層が多くなる傾向がある。岡山大学周辺では宅地供給が少ない半面、文教
環境が良好であり市街地への利便性も比較的良好なため需要は堅調である。土地は２００㎡で２５００～３５００万円
程度、新築戸建の場合は５０００～６５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地積が１７８㎡のため直接法による共同住宅の想定は現実性を欠くうえ標準的使用も戸建住宅であることに鑑み収益還
元法の適用は断念した。比準価格は「津島小学校校区」に所在する取引事例を基に求めたもので市場の動向を反映した
試算価格と判断する。最終的には比準価格を重視すると共に広域的観点から検討を加えた代表標準地価格との均衡及び
最近の経済状況にも留意のうえ標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[102.0]		 100
[120.8]		 [103.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諸物価の上昇により、不動産市況も不透明感
が継続するものと予測する。



旧来からの既成住宅地域として安定的に推移
しており地域要因に変動はない。



個別的要因に変化は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
４３７８
-101		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b Ｒ０６Ｋ０
４３７８
-104		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
南東4m、角地
１住居

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
４３７８
-105		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
西5.5m、角地
１低専

(50,100)
d Ｒ０５Ｔ０
４３７８
-101		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,791  		 100
[ 110.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
190,951 		 100
[ 120.9]
157,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
161,693  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
154,669 		 100
[  97.1]
159,288 
164,000 
c (　           ) 
151,049  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
172,110 		 100
[ 113.7]
151,372 
156,000 
d (　           ) 
170,517  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
178,460 		 100
[ 119.0]
149,966 
154,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    159,000 円／㎡]  



岡山北 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地であり積算資料が得られなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の戸建住宅が中心の準優良住宅地域であり、画地規模も小さく、共同住宅の想定は実現性に欠けるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 岡山北 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区津島本町１３３２番７
 2644000174512-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考