令和6年1月15日　提出 岡山北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -20 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区一宮字上中沖４２１番１５ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 備前一宮 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ７ｍ市道 交通 施設 備前一宮駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、国道１８０号バイパスの整備によるアクセスの向上等により 需要が堅調に推移している。特段の変動要因は無く、当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、備前一宮駅を最寄りとする住宅地域一円である。主な需要者は、岡山市内に通勤するファミリー層であ る。岡山西バイパスの整備により、岡山市中心部へのアクセスが改善し、交通利便性が向上した。需要は堅調で、周辺 で新規分譲地開発も見られる。需要の中心価格帯は、更地で１１００万～１４００万円程度、新築の戸建物件が３１０ ０万～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅主体の住宅団地であり、賃貸共同住宅が立地可能な規模の画地が少ない。そのため、近隣地域には 賃貸物件が乏しく、収益性に基づくアプローチに困難性が認められる。また、取引目的も自用が主流である。従って、 唯一求められた実証的で規範性の高い比準価格を中心に、周辺公的価格との均衡、さらに前年地価動向等を総合的に勘 案し、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（県） -11               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て経済活動は回復しつつあるも のの、円安が一因といえる建築費の上昇と昨 今の実質賃金の減少が不動産市場の先行きに 影響しつつある。 熟成した住宅団地にあり、地域要因に変動は ないが、駅からの良好な接近性により、需要 は堅調で地価は微上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ +0.2 ％