別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
岡山北 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅   TEL.
鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 東4.2m市道 水道 岡山

7.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．２
ｍ市道		 交通

施設		 岡山駅北方

7.2km		 法令

規制		 １住居
(60,168)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧国道背後に戸建住宅や共同住宅等が混在する既成住宅地域である。周辺では新規の分譲地開発も見られ、需要
は比較的堅調であることから、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市中心市街地の北部及び北西部郊外に位置する住宅地域である。需要者は、岡山市で勤務する３０
～４０歳代の一次取得者が中心である。街路条件がやや劣るものの、各種の利便施設への接近性は良好であるため、需
要は底堅く新規の宅地開発も散見される。市場で中心となる価格帯は土地で６００万円～９００万円程度、新築戸建住
宅は２５００万円～３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅等も見られるが、近隣地域は自己使用が標準的な住宅地域であり、また画地条件等から賃貸住宅を建
設して賃貸することが現実的でないため収益還元法は適用しない。居住快適性を重視する住宅地域であることから、自
己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが一般的であるので比準価格を採用し、前
年からの地価動向や不動産取引の需給動向さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,200 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[102.0]		 100
[148.6]		 [103.0]
100		 45,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に
対する選別の傾向が強い。金利上昇と物価高
による地価への影響は不透明である。


熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の
変化はない。地価は安定的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
８９６８
-111		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
北西6m、角地
１低専

(50,100)
b Ｒ０６Ｋ０
４３７８
-214		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
４３７８
-218		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d Ｒ０４Ｋ０
７７７２
-1902		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
e Ｒ０４Ｋ０
７７７２
-1903		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.5m私道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,529  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 107.1]
34,885 		 100
[  80.0]
43,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
44,900 
b (　           ) 
47,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
47,429 		 100
[ 108.3]
43,794 
45,100 
c (　           ) 
36,535  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
41,170 		 100
[  93.9]
43,845 
45,200 
d (　           ) 
35,446  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
41,457 		 100
[  95.0]
43,639 
44,900 
e (　           ) 
38,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  92.2]
43,926 		 100
[  98.3]
44,686 
46,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +6.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,200 円／㎡]  



岡山北 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 岡山北 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１
 2644000362216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 -7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恒一   TEL.
鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 東4.2m市道 水道 岡山

7.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北４．２ｍ
市道		 交通

施設		 岡山駅北方

7.2km		 法令

規制		 １住居
(60,168)
⑤地域要因の将
　来予測		 津高地区稍北部、旧国道背後の既成住宅地域である。地域要因に格別の変化は無く現状傾向で推移するものと予
測される。地価は、上昇傾向に転じている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横井小学校区を中心として岡山駅の北西部概ね８㎞付近に位置する既成住宅地域一円である。主たる需要
者は、３０～４０代岡山市通勤のサラリーマン世帯である。土地の中心価格帯は６００～１１００万円程度である。近
隣地域は「居住誘導区域外」で公共下水道も未整備であるが、旧国道５３号背後地域で市街地にも比較的近く生活利便
施設も比較的充実していることから相応の需要が認められ地価は上昇傾向を見せている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地積が１７１㎡のため直接法による共同住宅の想定は現実性を欠くうえ標準的使用も戸建住宅であることに鑑み収益還
元法の適用は断念した。比準価格は類似地域において説得性が高い価格指標であり、採用取引事例も「横井小学校区」
に所在するもので市場の実態を反映した試算価格である。最終的には比準価格を重視すると共に広域的観点から検討を
加えた代表標準地価格との均衡及び最近の経済状況にも留意のうえ標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,200 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[102.0]		 100
[147.9]		 [103.0]
100		 45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諸物価の上昇により、不動産市況も不透明感
が継続するものと予測する。



旧来からの既成住宅地域として安定的に推移
しており地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
４３７８
-201		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b Ｒ０６Ｋ０
４３７８
-214		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
４３７８
-218		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d Ｒ０５Ｔ０
４３７８
-209		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e Ｒ０５Ｋ０
４３７８
-204		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
北5m、角地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,792  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
52,083 		 100
[ 125.6]
41,467 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
42,700 
b (　           ) 
47,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
47,429 		 100
[ 109.3]
43,393 
44,700 
c (　           ) 
36,535  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
41,170 		 100
[  89.7]
45,897 
47,300 
d (　           ) 
55,129  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
54,227 		 100
[ 126.5]
42,867 
44,200 
e (　           ) 
58,796  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
57,621 		 100
[ 126.0]
45,731 
47,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,200 円／㎡]  



岡山北 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を主体とした既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟である為。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 岡山北 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１
 2644000362216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考