令和6年1月15日　提出 岡山北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.

鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区大元１丁目１１番１０５ ｢大元１－１１－８｣ ②地積 　(㎡) 1,559   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1 共同住宅 ＲＣ14 幹線道路背後でマン ションの多い混在住 宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 大元 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 大元駅南西方 950m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大元駅周辺は中心市街地に近い利便性を背景に、マンション需要が認められる地域であり、賃貸マンションも多 く認められる。素地の希少性や採算性の観点から、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              174,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山駅を中心とした概ね６ｋｍ圏内にあって、マンション建築が可能な大規模画地が見られる市街地一円 である。需要者は、県内外のマンションデベロッパーである。ファミリー層を中心にエンドユーザーへの販売状況は概 ね好調である。素地取得から販売までが長期にわたることもあり、コロナ禍おいてもデベロッパーによる素地取得意欲 に大きな影響は見られず、慢性的に適地が不足している状況下で、マンション適地の地価は上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内から、規模、需要者、利便性の観点から代替関係を有する事例を収集し、適切に修補正を行 い、規範性の検討を行って求めたもので、実際の取引に基づく実証的な価格である。開発法による価格は、需要者であ るデベロッパーの投資採算性からアプローチした試算値であり、論理的な価格であるが、やや流動的である。以上より 、比準価格を標準に、開発法による価格を参考にとどめて、比準価格を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大元小学校区の人口は令和５年１１月末時点 の過去５年間で１．１％減少し、高齢化率は 約１８％と低く推移している。 コロナ禍での一時的な販売活動への制約から 下振れはあったが、その後、回復し、繰越需 要等でマンションの仕入れ価格は上昇基調に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％