令和6年1月15日　提出 隠岐の島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   隠岐の島 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 隠岐郡隠岐の島町有木月無４番７外 ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南東6m町道 水道、下水 月無団地入口停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 月無団地入口停近接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな要因変動は認められないが、隠岐の島町全体として高齢化が進んでいるため町内の不動産需要は全般的に 長期低迷しており、当面の地価動向としても下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、やや郊外の既成住宅地または住宅団地である。主な需要者は町内に居住する第１次取得者層であり、町 外からの需要は少ない。主たる雇用の受け入れ先であった建設業が公共事業の減少で衰退してからは、これに代わる産 業が無く、若年層の島外流出に歯止めがかからないため、住宅地を始めとした町内の不動産取引件数は激減している。 土地は５００～７００万円、新築の戸建住宅は３，０００万円以上の物件が需要の中心であるが、新築需要は乏しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が 高い。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、自用物件を中心とする地域のため 、根本的に収益性にはなじみ難いものと判断される。したがって比準価格を中心に、周辺標準地等との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地需要は 堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山 間部での新規需要に回復の兆しは見えない。 街路条件や商業施設への接近性には恵まれる 地域であるが、主な市場参加者である若年人 口の減少による需要減退の影響が大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％