令和6年1月15日　提出 島根川本 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根川本 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 2,100,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑智郡川本町大字川本５３７番９ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗、店舗併 用住宅等が建ち並ぶ 商業地域 西7m県道 水道 大田市 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 大田市駅南方 30.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 閉鎖する店舗は比較的少ないものの、少子高齢化により町内の消費支出は減少しているため、収益性は年々低下 傾向にある。ＪＲ三江線廃止の影響も残り、地価動向は当面下落基調と予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川本町中心部の既成商業地域と一部の混在住宅地域、幹線道路沿い地域である。需要者は、町内に居住 する個人または邑智郡内に拠点を有する中小事業者である。高齢世帯の増加から町内での消費額は減少しており、イン ターネット通販や大型店舗への流出も見られる。収益性低下に歯止めがかからない状況にあるため、商業地の新規需要 は皆無と言える。更地は２００万円前後の物件が需要の中心であるが、売買、賃貸共に新規の需要は確認できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は川本町外のものも含む最新の取引事例を採用して求めているため、現下の商業地取引の実態を反映した実証 的な価格である。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、山間部の既成商業地域 のため、賃貸を前提とした収益性には馴染まないものと考えられる。取引事例を再検討したところ、求められた比準価 格の信頼性は高いものと判断されるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型店への顧客流出とＥＣ利用の日常化によ り既存店の収益性低下は強まっているが、松 江市などでは観光客増加から飲食店の出店意 欲が旺盛である。 空店舗の増加による極端な衰退化は生じてい ないものの、商圏人口の減少による収益性低 下の影響が大きく、需要回復の兆しは見えな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％