令和6年1月12日　提出 奥出雲 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 5-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町横田９０２番３外 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ既成商業 地域 東7.8m町道、背面道 水道、下水 出雲横田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ町道 交通 施設 出雲横田駅北西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店舗や通信販売に顧客が流失し、横田地区における古くからの商業地域は地域的な衰退傾向にある。奥地に おける商業地需要は低迷し、地価は下落している。今後も地価は弱含みの傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奥出雲町に所在する商業地域及び混在地域の範囲である。需要者の中心は地縁性を有する個人や地元の 法人事業者であり、圏域外からの参入取得者は稀である。中心市街地である横田及び三成地区においては、通信販売や 大型店舗への顧客流出が大きく、売上収益は低迷している。閉鎖店舗が多くなり、商業地機能が低下して需要の減退が 続いている。土地は２７０㎡規模で総額６００万円以下が需要の中心価格帯であるが、商業地取引は極めて稀である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 奥出雲町横田地区の住宅が介在する古い商業地域で、自己所有不動産が多く適切な賃貸事例が存しない。賃貸市場が未 成熟であるため、収益価格を求めなかった。比準価格は同一需給圏内の複数の事例から求められ、市場性を反映して規 範性が高い。衰退傾向の混在地域で、自用目的の取引を中心に地価水準が形成される地域であるため、地域性を反映し て規範性が高い比準価格を中心に、周辺標準地との均衡及び前年価格も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外大型店や通信販売の影響は強く、債務清 算もあり、地方商業地は全般的に低迷である が、新型コロナが収束し特定一部の地域は改 善傾向にある。 大型店舗へ顧客が流出し、過疎高齢化の影響 も受けて商業地需要が減退している古くから の商業地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％