令和6年1月12日　提出 奥出雲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町三成４１４番３ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 北東11m県道 水道、下水 出雲三成 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 出雲三成駅西方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店舗や通信販売に顧客が流失し、三成地区の古くからの商業地域は地域的な衰退傾向にある。奥地における 商業地需要は低迷し、地価は下落している。今後も地価は弱含みの傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奥出雲町に所在する商業地域及び混在地域の範囲である。需要者の中心は地縁性を有する個人や地元の 法人事業者であり、圏域外からの参入取得者は稀である。中心市街地である横田及び三成地区においては、通信販売や 大型店舗への顧客流出が大きく、売上収益は低迷している。閉鎖店舗が多くなり、地域的に衰退して需要の減退が続い ている。土地は３００㎡規模で総額７００万円以下が需要の中心価格帯であるが、商業地取引は極めて稀である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 奥出雲町三成地区に所在する古い商業地域で、自己所有不動産が多く適切な賃貸事例が存しない。賃貸市場が未成熟で あるため、収益価格を求めなかった。比準価格は同一需給圏内の複数の事例から求められ、市場性を反映して規範性が 高い。地域的衰退傾向にあって、自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている地域であるため、地域性を反映し て規範性が高い比準価格を中心に、周辺標準地との均衡及び前年価格も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外大型店や通信販売の影響は強く、債務清 算もあり、地方商業地は全般的に低迷である が、新型コロナが収束し特定一部の地域は改 善傾向にある。 大型店舗へ顧客が流出し、過疎高齢化の影響 も受けて商業地需要が減退している古くから の商業地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％