令和6年1月12日　提出 奥出雲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町三成３２９番３７ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く小売 店舗等もみられる住 宅地域 南東7.5m町道 水道、下水 出雲三成 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．５ ｍ町道 交通 施設 出雲三成駅北西方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 奥出雲町三成地区の中心部で店舗等が混在する既成住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、人口減少や 高齢化の影響を受け需要減退が続いている。今後も地価の下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奥出雲町に所在する住宅地域の範囲である。需要者の中心は地縁性を有する町内の居住者であり、圏域 外からの転入者は少ない。新規の宅地供給はなく、人口は減少し高齢化が進行して空家が増加する傾向にある。低額不 動産の売却期間も長期化するなど、全般に既成住宅地の需要減退が継続している。土地は１８０㎡規模で総額４００万 円以下が需要の中心であるが、中古住宅や公共事業としての取引であり、新築戸建住宅の取引は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 奥出雲町三成地区における中心部の古い低層住宅地域で、適切な賃貸事例が存せず賃貸市場が未成熟であるため、収益 価格を求めなかった。比準価格は同一需給圏内の複数の事例から求めており、市場性を反映して規範性が高い。宅地需 要は減退傾向で、自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている地域であるため、地域性を反映して規範性が高い 比準価格を中心に、周辺標準地との均衡及び前年価格も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢や実質所得の低下から不透明 感は残るが、低金利融資が続き新型コロナも 収束して改善傾向で、住宅需要は選別と二極 化が進んでいる。 奥部の既成住宅地域であり、過疎高齢化の影 響から、住宅地需要は減退し、地価下落傾向 の地域である。 接面方位が優るものの、個別的要因の変動は 認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％