令和6年1月12日　提出 雲南 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市木次町木次９２番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,378) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ既成商業 地域 北東6.3m市道、南東側道 水道、下水 木次 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．３ｍ市道 交通 施設 木次駅南方 850m 法令 規制 （都） 商業 (80,378) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。大型店舗の集客力の影響による商況不振が続くものの、地 価水準が底値圏域に達していることから、当分の間、地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木次町中心部に所在する商住混在地域で、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する個人事業者や地元の 法人企業である。高速道路ＩＣ付近の国道沿いに集積する大型店舗の集客力が強く、古くからの商住混在地域等は、商 況不振・店舗経営者の高齢化等から潜在的な供給圧力が続いているものの、地価が底値圏域にある地域の需要は安定し ている。土地は規模１７０㎡程度が需要の中心で、業種により異なるため、中心となる価格帯は見いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模な小売店舗等が建ち並ぶ木次町中心部の既成商業地域である。比準価格は、信頼性の高い取引事例に 適切な補修正を行って試算したもので、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域は自己所有 の店舗併用住宅が中心で、適切な賃貸事例がなく、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。よって、市 場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格からの検討をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているが、物価 上昇等の影響から、購買力が低下しているた め、商業地需要は停滞している。 地価が底値圏域にある中心部の商業地の需要 は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％