令和6年1月12日　提出 雲南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市大東町飯田７８５番３ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 南9.5m市道 水道、下水 出雲大東 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 出雲大東駅東方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大東中心市街地の既成商業地域。同町内にある区画整理事業による新興路線商業地域との競合による市場性減 退が認められ、当面地価水準は僅かな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大東町を中心とした既成商業地域または混在地域の範囲となる。旧中心商業地であり、需要者層は当該 地域に地縁・血縁関係を有する地元事業者が中心的である。土地３３０㎡程度（総額８００万円程度）が需要の中心的 価格帯と考えられるが、新興路線商業地域が選好されることから、当既成商業地の需要は減退傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域とはいえ、店舗の賃貸事例も殆んど認められない地域性から、収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需 給圏内の類似地域における取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が支 配的であることから、比準価格を基礎に、前年公示価格との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 推計人口は５年間で８％以上減少し、高齢化 率も４０％を超え、いずれも県平均を上回る 。総じて宅地需要は低迷している。 特筆すべき地域の変動要因は認められない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％