令和6年1月12日　提出 雲南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市加茂町神原１３６８番１２ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画の整った住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 加茂中 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 加茂中駅西方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした中心部外延の既成住宅地域である。利便施設への接近性が向上したことによ る需要の回復が認められることから、当分の間、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加茂町に所在する新興及び既成の住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者であり、圏外からの転 入者は少ない。中心部ではミニ分譲による住宅地の供給が見られ、当該新興住宅地や中心部外延の利便性の良好な既成 住宅地の需要は堅調に推移しているものの、郊外の既成住宅地の需要は減退傾向が継続している。土地は２７０㎡で総 額４６０万円程度が需要の中心で、新築の戸建物件は分譲住宅団地内が主である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部外延に所在する区画の整った既成住宅地域である。当該地域は、自己所有の住宅が多く、貸家を想定することも 地域的に困難であるので、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、類似地域内の信頼性の高い取引事例から試 算した価格で、不動産市場の実態を反映した精度の高い価格であると判断する。よって、市場性を反映した比準価格を 採用し、代表標準地からの検討及び前年公示価格からの上昇の程度をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.3] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに持ち直す中、住宅金利や 物価上昇への懸念はあるものの、土地取引件 数及び新設住宅着工戸数とも低調ながら上向 き傾向にある。 利便性の向上により、相対的な地価の割安感 が生じており、地価は緩やかに上昇している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％