令和6年1月12日　提出 雲南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市大東町大東８４８番２ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 店舗等も介在する既 成の混在住宅地域 西4.2m市道 水道、下水 出雲大東 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 出雲大東駅東方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの古くからの混在住宅地であり、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面地価水準は底値安定 的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大東町を中心とした雲南市内の既成住宅地域の範囲となる。当地は旧街道沿いの古い混在住宅地であり 、需要者層は当該地域に地縁・血縁関係を有する地元居住者が中心的であり、圏域外からの転入は少ない。土地２５０ ㎡程度（総額５００万円程度）であり、新築戸建の取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗等が介在するも一般住宅を中心とする既成住宅地域で自用目的の土地取引が大半であり、賃貸市場は未成熟である ことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域より地域要因類似性の高い取引事例を調整 して求めたもので市場性を反映して規範性が高い。よって、比準価格を基礎として、周辺標準地等価格との均衡を勘案 して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 推計人口は５年間で８％以上減少し、高齢化 率も４０％を超え、いずれも県平均を上回る 。総じて宅地需要は低迷している。 特筆すべき地域の変動要因は認められない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％