令和6年1月15日　提出 江津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江津 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江津市渡津町１４９番１０ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる旧国道沿いの住 宅地域 西14m市道 水道 江津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、１４ｍ 市道 交通 施設 江津駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 渡津町付近では業者買取事例を中心とする不動産の安値取引が増えており、江津市全体として人口が減少するな かで今後も郊外住宅地域の需要改善は期待出来ないため、地価は下落傾向が継続するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江津市東部の既成住宅地域または混在住宅地域である。需要者は当該地区または近隣地区の居住者が大 部分である。土地利用度を始めとする環境条件にやや劣る住宅地域で特段の要因変動は認められないが、既成住宅地域 の全般的な需要減退傾向から地価動向は下落傾向である。土地は５００万円から６００万円程度、新築の戸建住宅は２ ，５００万円以上の物件が需要の中心であるが、近年では従来の相場を大きく下回る取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が 高い。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、旧来からの居住者を中心とする郊 外住宅地域のため根本的に収益性にはなじみ難い地域である。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信 頼性は高いものと判断されるので、代表標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地需要は 堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山 間部での新規需要に回復の兆しは見えない。 旧来からの居住者が多い既成住宅地域であり 、市場参加者は周辺の新興住宅地に比較して 少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％