令和6年1月15日　提出 安来 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市黒井田町字砂田３８２番１ ②地積 　(㎡) 885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 3.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、店舗、一般 住宅等が混在する商 業地域 北12m国道 水道、下水 安来 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    16 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 安来駅東方 600m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道９号沿いの商業地域である。近隣で土地区画整理事業が進み大規模住宅団地が造成中であるが、商業地需要 の減少傾向は継続している。需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね安来市及びその周辺エリアに位置する商業地及び商業的用途を有する混在地である。需要者の中心は 安来市の法人や個人事業主であるが、国道９号沿いに存し、街路条件に優れることから県外の需要もある。周辺で土地 区画整理事業が施行され大規模な宅地造成が行なわれているものの、繁華性が低い状態が続いており、需要は減少傾向 にある。中心となる価格帯は土地は９００㎡で２，４００万円程度。新築案件の取引はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の店舗や事業所が中心となる地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格は 市場での価格から算定され精度は高い。自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格 、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安来市においては人口減少、高齢化等の影響 もあり景気の悪い状態が続いている。不動産 需要は長期的に減少傾向にある。 近隣で土地区画整理事業により大規模住宅団 地が造成中だが、その影響は無く、地価の下 落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％