令和6年1月15日　提出 安来 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 5-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市広瀬町広瀬８６２番 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 ＬＳ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する既成商 業地域 東8.2m市道 水道、下水 荒島 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．２ｍ市道 交通 施設 荒島駅南西方 9.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広瀬町の中心地に近い既成商業地域であるが商況不振により、需要は減退しており、地価は下落傾向を示してい る。近年では住宅地としての利用も増え、商業地としての利用は減少していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね安来市広瀬町及びその周辺エリアに位置する商業地及び商業的用途を有する混在地である。需要者の 中心は広瀬町の法人や個人事業主で、広瀬町外からの需要は少ない。少子高齢化が進む中、商業地としての需要はほと んど無く、需要の減少傾向が長期的に続いている。中心となる価格帯は土地は３５０㎡で９００万円程度。新築案件の 取引はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の店舗や事業所が中心となる地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格は 信頼性の高い事例から比準され精度は高い。自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示 価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安来市においては人口減少、高齢化等の影響 もあり景気の悪い状態が続いている。不動産 需要は長期的に減少傾向にある。 広瀬町の中心地の既成商業地であるが、繁華 性が低い。新たに事業を始めるような法人や 個人が少なく、地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％