令和6年1月15日　提出 安来 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市赤江町字寺下１５１５番６ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 緩和Ａ区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 荒島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 荒島駅東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 緩和Ａ区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域の住宅地域である。当該地域に大きな影響を及ぼす要因はなく、 需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね安来市及びその周辺エリアに位置する住宅地である。需要者の中心は安来市の居住者であるが、市外 からの転入はほとんどない。安来市中心部からはやや離れており、少子高齢化も進み長期的に需要の減少傾向が続いて いる。土地は２２０㎡で４００万円程度。新築の戸建住宅は２，４００万円程度が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し、自己使用の戸建住宅が中心となる地域であり、民間の賃貸住宅が少なく、賃貸市場が成立して いないため収益還元法は適用しない。比準価格は代替性の強い事例から比準され、その精度は高い。居住快適性を重視 する自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス 等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安来市においては人口減少、高齢化等の影響 もあり景気の悪い状態が続いている。不動産 需要は長期的に減少傾向にある。 国道９号にも比較的近い住宅地であるが、長 期的に不動産需要は減少傾向にあり、地価の 下落が継続している。 南西側道路で居住環境が優れている。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％