令和6年1月12日　提出 益田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益田 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 益田市三宅町ロ１５９６番３ ｢三宅町１－２８｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.2m市道 水道 益田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ２ｍ市道 交通 施設 益田駅東方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部外延に位置する既成住宅地域。土地区画整理事業及び小規模開発住宅地等による宅地の供給過多の状況が 続いており、既成住宅地への需要は減退していることから、地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は益田市中心部及びやや郊外に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏 外からの転入者も見られる。益田市では土地区画整理事業や市街地外延部でのミニ住宅開発における宅地の大量供給に より、既成住宅地域の需要は減退しており、土地取引は低調である。土地は２５０㎡程度で総額７００万円前後、土地 建物で２７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は益田市近郊に位置する戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、アパート等の収益物件が少なく、自己 使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した 実証的で規範性の高い比準価格を中心に、前年公示価格等との検討及び広域的な価格バランスを踏まえ、益田市の住宅 地の市場動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱 い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続 き、土地需要は停滞している。 格別な地域変動要因はないが、住宅地の供給 過多の状況により、既成住宅需要の減退が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％