別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
益田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
益田 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 益田市幸町ロ１９１３番２
｢幸町１－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 411  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 事業所、共同住宅、
普通住宅が混在する
住宅地域		 東12m市道 水道 益田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　１２
ｍ市道		 交通

施設		 益田駅南東方

1.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所等が混在する住宅地域。土地区画整理事業等及び小規模開発住宅地等による宅地の供給過多の状況が続い
ており、既成住宅地への需要は減退していることから、地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は益田市中心部及びその近郊に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏
外からの転入者も見られる。益田市では土地区画整理事業や市街地外延部でのミニ住宅開発における宅地の大量供給に
より、既成住宅地域の需要は減退しており、土地取引は低調である。土地は４００㎡程度で総額１２００万円前後、土
地建物で３０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は事業所等が混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位
に試算された。また、当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で、自己使用目的で取引され、取引価格の
水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との
検討及び前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　益田 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [ 96.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.5]		 [101.0]
100		 32,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱
い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続
き、土地需要は停滞している。


格別な地域変動要因はないが、住宅地の供給
過多の状況により、既成住宅需要の減退が認
められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 益田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 益田２４１
Ｎ
-6		 益田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北13m県道、
西4m、角地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
b 益田２４１
Ｎ
-9		 益田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
中間画地
（都） 準工
土砂災害警戒区域
(60,200)
c 益田２４１
Ｎ
-15		 益田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
d 益田２４１
Ｎ
-28		 益田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,678  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
24,570 		 100
[  77.6]
31,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,000 
b (　           ) 
23,902  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
22,801 		 100
[  68.3]
33,384 
33,700 
c (　           ) 
24,318  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,661 		 100
[  76.0]
31,133 
31,400 
d (　           ) 
20,740  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.6]
31,431 		 100
[ 100.0]
31,431 
31,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -35.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,000 円／㎡]  



益田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため適用できなかった
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,458,203 
870,685 
3,587,518 
3,332,220 
255,298 		 （　0.9707）
247,818 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,956,360 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
益田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 168.00 ＬＳ2 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   411 ㎡     16.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５６㎡（６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
168.00 
100.0 
168.00 
1,130 
189,840 		 2.0  379,680 
1.0  189,840 

 2～ 2		 住宅
168.00 
100.0 
168.00 
1,130 
189,840 		 2.0  379,680 
1.0  189,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
100.0 
336.00 

379,680 		 759,360 
379,680 
⑨年額支払賃料        379,680 円　×　12ヶ月　＝　       4,556,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,556,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       227,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,328,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           759,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          379,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         122,637 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,458,203 円　　　　（　        10,847 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 益田２４１Ｎ賃
　　　　-1		 1,258  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,193 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,164 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,130 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 益田２４１Ｎ賃
　　　　-2		 1,071  
(   1,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,133 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
益田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,600 円  　　　　     47,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 136,685 円  　　　        4,556,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      426,600 円  　　　　     47,400,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         870,685 円　（　　　　　　         2,118 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,332,220 円  
（　　　　　         8,108 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,458,203 円      
②総費用 870,685 円      
③純収益　①－② 3,587,518 円      
④建物等に帰属する純収益 3,332,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 255,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 247,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          603 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,956,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 益田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　益田市幸町ロ１９１３番２
 2804000199095-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
益田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
益田 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 益田市幸町ロ１９１３番２
｢幸町１－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 411  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 事業所、共同住宅、
普通住宅が混在する
住宅地域		 東12m市道 水道 益田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北１２ｍ
市道		 交通

施設		 益田駅南東方

1.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほか事業所等も混在する住宅地域。市内中心部外延等において、区画整理事業による宅地供給が続き
、供給過多と当該地域との競合から、既成住宅地への需要は減退傾向にある。地価水準は下落傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は益田市内の中心市街地及びその周辺近郊部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域。市内居住者による
自己利用目的の取引が中心となるが、同一需給圏外部からの転入者も見受けられる。中心市街地外延部や近郊部におけ
る土地区画整理事業やミニ開発分譲地の大量供給もあって既成住宅地の需要は減退傾向にある。土地は４００㎡程度で
１２００万円前後、戸建物件で３０００万円程度が需要の中心価格帯。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣及び周辺地域は戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域である。投資目的の収益性よりも居住の快適性等
を重視した価格形成がなされ、賃貸市場の成熟度が低く適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算
された。信頼性の高い取引事例から試算された比準価格は実証的で規範性は高い。よって、比準価格を重視し収益価格
は参考に留め、代表標準地との均衡及び前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　益田 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [ 96.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.5]		 [101.0]
100		 32,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・高齢化の社会構造と、島根県西部
における経済基盤の脆弱性から、不動産需要
は全般的に減退しており、弱含み傾向が続い
ている。

地域要因に特段の変動はないが、全体的に取
引件数は少ない。住宅地の供給が圏域人口や
経済規模に比して過剰であり、弱含みの傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 益田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 益田２３１
Ｎ
-16		 益田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m私道、
東2m、二方路
（都） ２住居

(60,200)
b 益田２４１
Ｎ
-17		 益田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.7m市道、
北西4m、角地
（都） １中専

(60,188)
c 益田２３７
Ｎ
-31		 益田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.2m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 益田２４１
Ｎ
-28		 益田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,798  		 100
[ 100.0]		 [  95.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
23,550 		 100
[  75.2]
31,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
31,600 
b (　           ) 
28,436  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
26,741 		 100
[  74.9]
35,702 
36,100 
c (　           ) 
25,911  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,926 		 100
[  87.5]
28,487 
28,800 
d (　           ) 
20,740  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.6]
31,463 		 100
[ 100.0]
31,463 
31,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -35.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,000 円／㎡]  



益田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,497,656 
880,894 
3,616,762 
3,374,400 
242,362 		 （　0.9707）
235,261 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,705,220 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
益田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 168.00 ＬＳ2 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   411 ㎡     16.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５６㎡のファミリータイプのアパートを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
168.00 
100.0 
168.00 
1,140 
191,520 		 2.0  383,040 
1.0  191,520 

 2～ 2		 住宅
168.00 
100.0 
168.00 
1,140 
191,520 		 2.0  383,040 
1.0  191,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
100.0 
336.00 

383,040 		 766,080 
383,040 
⑨年額支払賃料        383,040 円　×　12ヶ月　＝　       4,596,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,596,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       229,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,366,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           766,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          383,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         123,722 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,497,656 円　　　　（　        10,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 益田２４１Ｎ賃
　　　　-1		 1,258  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,174 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,140 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 益田２４１Ｎ賃
　　　　-2		 1,071  
(   1,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,133 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
益田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 192,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 137,894 円  　　　        4,596,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      432,000 円  　　　　     48,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         880,894 円　（　　　　　　         2,143 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,374,400 円  
（　　　　　         8,210 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,497,656 円      
②総費用 880,894 円      
③純収益　①－② 3,616,762 円      
④建物等に帰属する純収益 3,374,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 242,362 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 235,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          572 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,705,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 益田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　益田市幸町ロ１９１３番２
 2804000199095-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考