令和6年1月12日　提出 益田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益田 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 益田市常盤町６３２番３ ｢常盤町９－３２｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西4m市道 水道 益田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 益田駅南東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に位置する既成住宅地域。中心部外延における土地区画整理事業等による宅地の供給過多の状況が続 いており、既成住宅地への需要は減退していることから、地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は益田市中心部に存する既成住宅地域及びその周辺地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需 給圏外からの転入者も見られる。公共施設や日用品店舗施設へ近く生活利便性は比較的良好であるが、郊外に良質の住 宅地の供給が増えたため、既成住宅地域の取引は低調である。土地は１３０㎡程度で総額３８０万円前後、土地建物で ２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は益田市中心部に位置する既成住宅地域であるが、アパート等の収益物件が少なく、自己使用目的の取引が支 配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で規範性の高 い比準価格を中心に、代表標準地との検討及び前年公示価格等との検討を踏まえ、益田市の住宅地の市場動向も考慮し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　益田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱 い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続 き、土地需要は停滞している。 格別な地域変動要因はないが、住宅地の供給 過多の状況により、既成住宅需要の減退が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％