令和6年1月15日　提出 出雲 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 5-7 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市大社町杵築南字院内９８７番２ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 西4.7m市道、南側道 水道、下水 出雲大社前 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 出雲大社前駅北西方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に位置する既成商業地域であるが、大型店舗・ロードサイド店舗との競合などにより、需要は減退し ており、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大社町の中心市街地及び周辺の既成商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。出雲大社の門前 町である神門通り背後の生活道路沿いに店舗と住宅等が混在するが、郊外の大型店舗・ロードサイド店舗への顧客流出 は続き、観光需要もなく、地元商店街では休業・廃業による空き店舗が目立ち、空洞化・住宅地化が進行し、商業地需 要は依然減退し、地価は下落傾向で推移している。土地は２０～４０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の業務用店舗と店舗兼住宅が多い古くからの地元商店街であり、新規出店もなく空き店舗が見られ、賃貸需要は極 めて弱くテナントを想定することが現実的でなく、また、適切な店舗・事務所の賃貸事例も得られず賃料水準の把握が できないことから、収益価格は試算しなかった。したがって、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用 し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下での経済活動再開により、 景気は緩やかな回復基調にあり、商業地需要 も回復傾向にある。 顧客の流出は進み、観光需要のない地元客相 手の既成商店街の商況は不振で、住宅地化が 進行しており、地価は引続き下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％