令和6年1月12日　提出 出雲 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 5-6 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市湖陵町差海７１９番３外 ②地積 　(㎡) 505   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 中規模店舗等が多い 路線商業地域 南東12m国道、背面道 水道、下水 江南 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 １２ｍ国道、５ｍ背 面道、二方路 交通 施設 江南駅北西方 2.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道沿いに位置するが利用度はやや低い路線商業地域。来年度には山陰道（出雲湖陵道路、湖陵多伎道路、 約９ｋｍ）の開通が計画されており、当該道路開通の暁には国道交通量の減少が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね出雲市郊外の既成商業地域及び路線商業地域の範囲となる。需要者層は地元事業者が中心となるが、 幹線国道沿いにありコンビニ等の事業者も想定される。当地域の国道南側は神西湖に面しており、商業集積度が上がり にくい立地の特性がある。土地５００㎡程度（総額１０００万円程度）が需要の中心的価格帯と考えられるが、来年度 は高速道路の延伸が見込まれることから、将来の通行量の減少を見越して需要は後退的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層店舗を中心としたやや商業集積度の低い地域であり、賃貸市場は未成熟と考えられることから、収益還元法は非適 用とした。比準価格は同一需給圏である出雲市西部の商業地取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目 的の取引による価格水準形成が支配的であることから、比準価格を基礎に、前年価格からの検討を踏まえ、上記の通り 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 出雲市中心市街地においては地価の上昇地点 が増えつつあるが、郊外商業地では取引が少 なく、僅かな下落傾向推移である。 国道９号沿いの既成商業地であり、特筆すべ き大きな変動要因はない。 二方路が標準的な画地である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％