令和6年1月12日　提出 出雲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　中村　裕一   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市塩冶町９３４番２ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東5.3m市道 水道、ガス、下水 出雲市 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ３ｍ市道 交通 施設 出雲市駅南方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外延部に位置する既成住宅地域。塩冶地区における近隣地域周辺の宅地需要は旺盛であり、その影響を受 けて地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は出雲市の市街地外延部、塩冶町及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は戸建住宅地を目途と する１次取得者層であるが、同一需給圏外からの転入も見受けられる。新規分譲地との競合はあるが、住環境は良好で 、外延部における宅地需要回復の影響も受けて、地価は上昇基調にあって市場動向も安定している。土地は２６０㎡程 度で１，２００万円前後、新築の戸建住宅は３，２００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅等が建ち並ぶ地域で、土地需要は自用目的が中心である。代替関係の強い取引事例から求められた比準価格は 市場実態を反映し、妥当な地価水準を示して規範性が高い。ほとんどが自己所有建物で収益性に基づいて価格形成が行 われているとは言い難いため、収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用することとし、前年公示価格から の検討を踏まえ、さらに出雲市全般の住宅地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済の回復基調が続いて生産活動や個人消費 が持ち直し、雇用情勢も改善している。低調 であった宅地需要も徐々に回復傾向にある。 今後とも現状の住環境を維持するものと見込 まれ、市場動向は安定して地価水準は堅調に 推移している。 南東側道路で居住の快適性が優っている。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％