令和6年1月12日　提出 浜田 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市三隅町西河内４７１番２ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模店舗、住宅等 が混在する駅前商業 地域 北10.5m県道 水道、下水 三保三隅 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 三保三隅駅南東方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗を中心に住宅も混在する三保三隅駅前の商業地域である。人口減少・高齢化の進行を背景に、商況の回 復は見込めず、当面の間、需要の減退傾向、地価水準の下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三隅町を中心とする商業地域及び商住混在地域であり、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する個人や 地元の法人事業者である。当地域では、国道沿いや当町中心部に所在する大型店舗の集客力の影響が強く、既成商業地 域では商況不振による休業・廃業に伴う空家が混在し、需要の減退が続いている。土地は規模１３０㎡で総額２５０万 円程度が需要の中心と見込まれるが、商業地の取引は乏しい状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小売店舗や一般住宅が混在する三保三隅駅前の商業地域である。比準価格は、信頼性の高い取引事例から試 算したもので、市場性を反映した精度の高い価格が得られた。一方、近隣地域は自己所有の店舗併用住宅が中心で、適 切な賃貸事例がなく、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採 用し、前年公示価格からの下落の程度も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているが、金利 や物価上昇等の先行き不透明感から、商業地 需要は減退している。 人通りが乏しく、人口減少・高齢化の進行も 背景に、需要減退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％