令和6年1月12日　提出 浜田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 5-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市片庭町２５４番４ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｂ2 小規模店舗等が多い 国道沿いの既成商業 地域 東16m国道 水道、ガス 浜田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 浜田駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗等を中心とした国道沿いの既成商業地域である。主要幹線道路沿いに所在するものの、近隣の大型店 舗への顧客流入傾向が強く、商況の回復も見込めないことから、当分の間、地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地に所在する商業地域及び商住混在地域で、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する個人事業 者や法人企業である。浜田駅周辺では駅前広場の整備とともに進行中の道路整備事業による活性化への期待感はあるも のの、小画地が多いその他の商業地域と同様、集客力のある大型店舗との競合の影響により、需要の減退が続いている 。土地の規模は１２０㎡が需要の中心であるが、商業地の取引は乏しく、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模店舗等が多い国道沿いの既成商業地域である。比準価格は、信頼性の高い取引事例に適切な補修正を 行って試算したもので、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域は自己所有の店舗事務所が 中心で、適切な賃貸事例がなく、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比 準価格を採用し、前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているが、金利 や物価上昇等の先行き不透明感から、商業地 需要は減退している。 近隣の集客力のある大型店舗の影響が強いた め、既成商業地域の需要減退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％