令和6年1月12日　提出 浜田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -5 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市旭町今市１００５番７ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道、南西側道 水道、下水 浜田 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 浜田駅南東方 22.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旭町の中心部に所在する既成住宅地域である。散見されていた公共取引も見込めず、人口減少・高齢化の進行を 背景に、既成住宅地は需要の減退が続いていることから、当分の間、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭町を中心とする住宅地域であり、需要者は当該地域の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。 過疎化が進行する中山間地域に所在し、人口の減少・高齢化の進行に歯止めがかからない中、新規の供給もみられず、 既成住宅地の需要減退が継続している。土地は規模３５０㎡で総額３３０万円前後が需要の中心と考えられるが、最近 では新築の戸建物件は見当たらず、取引も極めて乏しい状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旭町の中心部に所在する既成住宅地域である。比準価格は、信頼性の高い取引事例に適切な補修正を行って 試算したもので、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域は自己所有の住宅が多く、貸家を 想定することも地域的に困難であるので、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、 前年公示価格からの下落の程度も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに持ち直している中、住宅 金利や物価上昇の懸念等から、土地取引件数 及び新設住宅着工戸数は低調に推移している 。 人口減少・高齢化の進行を背景に、既成住宅 地の需要は引き続き減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％