令和6年1月12日　提出 浜田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 966,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市三隅町古市場１２５０番１０外 ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 三保三隅 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 三保三隅駅南西方 2.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅・漁家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。特に変動要因は見当たらず、人口の減少・高齢化の進行 を背景に既成住宅地の需要減退が続いていることから、当分の間、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三隅町を中心とする住宅地域である。需要者の中心は同圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少な い。新規の供給はなく、人口の減少・高齢化の進行を背景に空家が増加する傾向にある中で、漁家住宅等が密集する既 成住宅地域は需要の減退が継続している。土地は規模１１０㎡で総額１１０万円前後が需要の中心と見込まれるが、最 近では新築の戸建物件は見当たらず、取引も極めて乏しい状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は三隅町古市場地区に所在する漁家住宅が多い既成住宅地域である。比準価格は、採用数は少ないものの、い ずれも信頼性の高い取引事例を採用して試算したもので、市場性を反映した精度の高い価格である。一方、近隣地域は 自己所有の住宅が多く、貸家を想定することも地域的に困難であるので、収益価格は試算しなかった。よって、市場性 を反映した比準価格を採用し、前年公示価格からの下落の程度も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに持ち直している中、住宅 金利や物価上昇の懸念等から、土地取引件数 及び新設住宅着工戸数は低調に推移している 。 古くからの漁家集落の既成住宅地域であり、 空家も多く、需給バランスが崩れたままで、 地価の下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％