令和6年1月12日　提出 浜田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市笠柄町１０８番 ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 浜田 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 浜田駅南西方 4.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地外延部の丘陵地に所在する既成住宅団地である。平坦地の新興及び既成住宅団地との価格競合が続き 、丘陵地の既成住宅団地の需要減退が続くことから、当分の間、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地の外延部に所在する新興及び既成の住宅団地であり、需要者は同圏内の居住者が中心で、圏 外からの転入者は少ない。平坦で利便性のよい地域で新規供給が続いており、値頃感のある価格帯で販売されるこれら の新興分譲地への需要が優先される傾向にあるため、丘陵地にあって残区画も見られる既成住宅団地の需要は減退して いる。土地は規模２４０㎡で総額９２０万円前後、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の分譲住宅団地（笠柄団地）である。比準価格は、類似地域内に所在する 信頼性の高い取引事例から試算し、不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格が得られた。一方、近隣地域は自己 所有の住宅が多く、貸家を想定することが地域的に困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映し た比準価格を採用し、前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに持ち直している中、住宅 金利や物価上昇の懸念等から、土地取引件数 及び新設住宅着工戸数は低調に推移している 。 平坦地の新興及び既成住宅団地との価格競合 により、丘陵地の既成住宅団地の需要は減退 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％