別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浜田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜田 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.
鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜田市相生町３９６４番
 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事務所、
店舗等が混在する住
宅地域		 東8m市道 水道、ガス 浜田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 浜田駅南東方

1.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や事務所・店舗等が混在する住宅地域である。中心市街地に所在する総額が嵩む中規模画地の既成住宅
地は、引き続き需要減退が見込まれることから、当分の間、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の中心市街地に所在する既成住宅地域であり、需要者は当該地域の居住者が中心で、同圏外からの
転入者は少ない。中心部でミニ分譲による新規供給がみられ、値頃感のある価格帯で販売される分譲地や既成住宅団地
内の残区画との価格競合の影響により、既成住宅地域の需要は引き続き減退している。土地は規模４００㎡で総額１９
００万円前後が需要の中心と考えられ、新築の戸建物件の大半は分譲住宅団地内のものである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅を中心に事務所等が混在する既成住宅地域である。比準価格は、信頼性の高い取引事例から試算し
たもので、不動産市場の実態を反映した価格である。一方、近隣地域はアパートも混在しているが、建築費の上昇や賃
料の保守性等を反映して、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参
考に留め、代表標準地からの検討及び前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜田 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.9]		 [101.0]
100		 48,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済が緩やかに持ち直している中、住宅
金利や物価上昇の懸念等から、土地取引件数
及び新設住宅着工戸数は低調に推移している
。

中心市街地で、総額が嵩む既成住宅の需要の
減退が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浜田２３７
Ｒ
-11		 浜田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
中間画地
（都） １住居
土砂災警特別区域
(60,160)
b 浜田２１７
Ｒ
-22		 浜田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c 浜田２３７
Ｒ
-1		 浜田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 浜田２３７
Ｒ
-13		 浜田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
e 浜田２４１
Ｖ
-20		 浜田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,635  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
54,258 		 100
[ 104.5]
51,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
52,400 
b (　           ) 
45,361  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,960 		 100
[  86.3]
49,780 
50,300 
c (　           ) 
49,973  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,924 		 100
[  97.6]
50,127 
50,600 
d (　           ) 
41,434  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
40,408 		 100
[  90.7]
44,551 
45,000 
e (　           ) 
32,461  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,396 		 100
[  96.0]
33,746 
34,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,300 円／㎡]  



浜田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,131,254 
1,063,020 
4,068,234 
3,822,980 
245,254 		 （　0.9730）
238,632 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,772,640 円　　　　（　     11,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 190.00 Ｓ2 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   405 ㎡     17.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプで、平均専有面積約６３㎡の共同住宅６戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
190.00 
100.0 
190.00 
1,150 
218,500 		 2.0  437,000 
1.0  218,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

437,000 		 874,000 
437,000 
⑨年額支払賃料        437,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,244,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,244,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,981,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           874,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          437,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         141,151 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,131,254 円　　　　（　        12,670 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浜田２３１Ｒ賃
貸
　　　　-2		 1,290  
(   1,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,185 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 浜田（賃貸）１
８７Ｅ
　　　　-1		 1,047  
(   1,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,091 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,400 円  　　　　     58,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 157,320 円  　　　        5,244,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,900 円  　　　　     58,100,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,063,020 円　（　　　　　　         2,625 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,822,980 円  
（　　　　　         9,439 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,131,254 円      
②総費用 1,063,020 円      
③純収益　①－② 4,068,234 円      
④建物等に帰属する純収益 3,822,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 245,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 238,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          589 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,772,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜田市相生町３９６４番
 2803000208264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
浜田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜田 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜田市相生町３９６４番
 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事務所、
店舗等が混在する住
宅地域		 東8m市道 水道、ガス 浜田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 浜田駅南東方

1.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に位置する既成住宅地域で住環境に大きな変動はない。新興住宅地に対比すると需要はかなり低位であ
ることから地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相生町や竹迫町など中心市街地に近い既成住宅地域及び混在住宅地域の範囲で比較的限定的である。需要
者は市内居住者で中堅以上の所得者が中心となっている。事務所等が混在する地域で不動産供給は多くないが、地積が
大きい画地で総額の面から需要が限定されることもあり地価は下落傾向で推移している。土地規模は４００㎡程度で総
額は１９３０万円前後、新築戸建住宅で４５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅のほか事務所等が混在する地域で、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないため収益価格は低位に求められ
た。比準価格は市場性を反映して実証的で精度は高い。地積の大きい画地の多い地域で収益性が地価形成に影響してい
ない地域であることを念頭に、前年価格及び地域的特性を基に単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との価
格的均衡性を検討した結果、収益価格は参考に留め信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜田 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 78.3]		 [101.0]
100		 48,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 本市全体としては産業不振や人口減少等の影
響により不動産需要は減少している。



地積の大きい画地の多い既成住宅地域内の土
地需要は低迷しており、周辺新興住宅地等と
の価格競合による地価水準の下落傾向は続い
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浜田２３７
Ｒ
-11		 浜田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
中間画地
（都） １住居
土砂災警特別区域
(60,160)
b 浜田２１７
Ｒ
-22		 浜田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c 浜田２３７
Ｒ
-1		 浜田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 浜田２４１
Ｖ
-25		 浜田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,635  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
54,699 		 100
[ 105.6]
51,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
52,300 
b (　           ) 
45,361  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
43,716 		 100
[  93.9]
46,556 
47,000 
c (　           ) 
49,973  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,924 		 100
[  98.9]
49,468 
50,000 
d (　           ) 
18,486  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
25,787 		 100
[  59.3]
43,486 
43,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,200 円／㎡]  



浜田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,131,254 
1,065,220 
4,066,034 
3,822,980 
243,054 		 （　0.9730）
236,492 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,729,840 円　　　　（　     11,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 190.00 Ｓ2 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   405 ㎡     17.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 世帯向け間取り２ＤＫ６３㎡６戸の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
190.00 
100.0 
190.00 
1,150 
218,500 		 2.0  437,000 
1.0  218,500 

 2～ 2		 住宅
190.00 
100.0 
190.00 
1,150 
218,500 		 2.0  437,000 
1.0  218,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

437,000 		 874,000 
437,000 
⑨年額支払賃料        437,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,244,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,244,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,981,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           874,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          437,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         141,151 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,131,254 円　　　　（　        12,670 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浜田（賃）Ｌ
　　　　-1		 1,027  
(   1,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,081 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,185 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 浜田（賃）Ｌ
　　　　-2		 1,290  
(   1,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,290 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,400 円  　　　　     58,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 157,320 円  　　　        5,244,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,900 円  　　　　     58,100,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,100 円  　　　　     58,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,065,220 円　（　　　　　　         2,630 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,822,980 円  
（　　　　　         9,439 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,131,254 円      
②総費用 1,065,220 円      
③純収益　①－② 4,066,034 円      
④建物等に帰属する純収益 3,822,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 243,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 236,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          584 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,729,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜田市相生町３９６４番
 2803000208264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考