令和6年1月9日　提出 松江 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 9-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 468,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市富士見町３番１３外 ②地積 　(㎡) 33,413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 2:1 工場 中規模、大規模工場 の建ち並ぶ工業地域 北西7m市道、背面道 水道、下水 東松江 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 270.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 東松江駅北東方 2.3km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 製造業を中心に中規模から大規模工場が集積し、一部に倉庫、物流企業も見られる臨海型の工業地域。製造業は 業種による好不調が様々で、輸出企業については円安を背景に好調な企業もある。需給均衡の調整段階と予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 大規模工場地の同一需給圏は松江市内工業地域を中心に、広域的には島根県東部の工業地域と判断した。需要者は地元 法人を中心に、県外資本の大手企業も含まれる。企業誘致の政策的優遇制度や、交通アクセスに優れる工業地域への投 資が選好され、一部該当する工業地は需要回復傾向にある。製造業を中心とする工業地域では、円安を背景とした好調 企業が、既存工場周辺への増設需要も見られる。価格帯は業種等の個別性を反映して幅広く１０～２０千円／㎡程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 製造業の大規模工場を中心とする工業地域にあって自己所有の工場等が殆どであり、経済合理性に立脚した事業者向け の適切な賃貸事例が無く、収益価格は試算しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事 例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いものと思料される。よって、比準価格を中心に 、前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流基地となる工業地に対する投資需要の高 まりから、立地等による選別が進み、二極化 の傾向にある。今後は金利・物価動向に注意 を要する。 製造業を中心とする工業地域では、好不調の 企業選別が進み、好調企業による既存工場周 辺部への増設需要も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％