別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松江 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-13 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.
鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 98,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市田和山町１１９番外
 ②地積
　(㎡)		 728  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が建ち
並ぶ区画整然とした
商業地域		 北西15m市道、背面道 水道、ガス、下水 乃木

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 乃木駅南東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 田和山エリア南東方で進んでいる乃白田和地区土地区画整理事業により、商業地の集積はより進むものと思料さ
れる。商業地としての需要は多く、地価は上昇していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市の商業地域である。需要者の中心は小売店舗、飲食店等の建築を目的とする島根県外を含む法
人等である。高速インターから近く、商業集積も進み繁華性の高い商業地域である。コロナ禍も収束を見据え経済正常
化への期待感もあり、需要も増加傾向にある。地価の上昇も継続している。中心となる価格帯は土地は７００㎡で７，
０００万円程度。新築案件の取引はない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は松江市中心部周辺の商業地に存する事例から求められており、その精度は高い。収益価格は賃料水準が土地
価格に見合わない低水準なため価格が低く参考に留める。自己所有の店舗等が中心となる地域で、自己使用目的の取引
が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症も収束し経済正常
化への期待もあるが、物価高、ウクライナ情
勢等により、見通しが立ちにくい状況にある
。

南東方で乃白田和土地区画整理事業が進んで
いる。繁華性の高まりも期待でき、地価の上
昇が継続している。


二方路に面し、画地条件が優れている。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｐ
-1		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
西22m、
二方路
商業

(90,400)
b 松江２４１
Ｇ
-24		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西10.5m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 松江２４１
Ｇ
-23		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
北西6m、
三方路
１住居
地区計画等
(70,200)
d 松江２４１
Ｒ
-3		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e 松江２４１
Ｇ
-38		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.9]
100,859 		 100
[ 103.0]
97,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
99,900 
b (　           ) 
75,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
83,623 		 100
[  88.2]
94,811 
96,700 
c (　           ) 
86,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
82,839 		 100
[  85.5]
96,888 
98,800 
d (　           ) 
89,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
111,714 		 100
[ 114.0]
97,995 
100,000 
e (　           ) 
75,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,775 		 100
[  78.8]
96,161 
98,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,800 円／㎡]  



松江 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,654,420 
3,215,569 
11,438,851 
9,860,400 
1,578,451 		 （　0.9430）
1,488,479 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     27,063,255 円　　　　（　     37,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 342.00 Ｓ2 684.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   728 ㎡     18.5 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所ともに各階のフロア貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を含むため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
342.00 
85.0 
290.70 
2,300 
668,610 		 6.0  4,011,660 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
342.00 
85.0 
290.70 
2,100 
610,470 		 6.0  3,662,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
684.00 
85.0 
581.40 

1,279,080 		 7,674,480 
0 
⑨年額支払賃料      1,279,080 円　×　12ヶ月　＝　      15,348,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     581.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,348,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       767,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,581,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,674,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,908 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,654,420 円　　　　（　        20,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江賃２２７Ｋ
　　　　-1		 1,485  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,111 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 松江賃２２７Ｋ
　　　　-2		 1,447  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,261 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 660,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 460,469 円  　　　       15,348,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      563,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,267,200 円  　　　　    132,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,215,569 円　（　　　　　　         4,417 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     684.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,860,400 円  
（　　　　　        13,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,654,420 円      
②総費用 3,215,569 円      
③純収益　①－② 11,438,851 円      
④建物等に帰属する純収益 9,860,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,578,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,488,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,063,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市田和山町１１９番
 2800000578427-0000
2 　松江市田和山町１２０番
 2800000578496-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松江 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-13 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.
鑑定評価額 72,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市田和山町１１９番外
 ②地積
　(㎡)		 728  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が建ち
並ぶ区画整然とした
商業地域		 北西15m市道、背面道 水道、ガス、下水 乃木

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 乃木駅南東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 山陰道に近接する土地区画整理事業済みの新興商業地域。周辺地域でも徐々に商業集積は進んでいるが、商業地
の供給が限定的であるため、地価動向は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松江市近郊の商業地域及びその背後の商住混在地域。需要者はフランチャイズ店等を運営する地元法人を
中心とし、市外資本の流入も認められる。土地区画整理事業地内に商業地が集積しつつある地域で、商況は安定的に推
移しており、土地需要も底堅い。取引の中心価格帯は更地価格で１００千円／㎡前後、７００㎡程度の土地で総額７０
００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する現実の市場で成立した取引事例から求めた価格で、市場性を反映した
実証性の高い価格である。当該地域は土地区画整理事業地内の商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料が
徴収できないこと等により低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産活動・個人消費・雇用情勢は雇用・所得
環境が改善する下で、各種政策の効果の影響
もあり、緩やかではあるが持ち直している。


乃白北地区の商業集積と相俟って当該地域も
土地需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｇ
-23		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
北西6m、
三方路
１住居
地区計画等
(70,200)
b 松江２４１
Ｇ
-24		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西10.5m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 松江２４１
Ｇ
-34		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
南5.5m、
二方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(90,300)
d 松江２４１
Ｔ
-35		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
82,839 		 100
[  85.5]
96,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
98,800 
b (　           ) 
75,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
83,623 		 100
[  86.1]
97,123 
99,100 
c (　           ) 
90,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
88,627 		 100
[  92.0]
96,334 
98,300 
d (　           ) 
106,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
108,286 		 100
[ 110.4]
98,085 
100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,900 円／㎡]  



松江 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため適用できなかった
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,654,420 
3,193,169 
11,461,251 
9,785,700 
1,675,551 		 （　0.9430）
1,580,045 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     28,728,091 円　　　　（　     39,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 342.00 Ｓ2 684.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   728 ㎡     18.5 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗事務所使用でフロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段・廊下等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
342.00 
85.0 
290.70 
2,300 
668,610 		 6.0  4,011,660 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
342.00 
85.0 
290.70 
2,100 
610,470 		 6.0  3,662,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
684.00 
85.0 
581.40 

1,279,080 		 7,674,480 
0 
⑨年額支払賃料      1,279,080 円　×　12ヶ月　＝　      15,348,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     581.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,348,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       767,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,581,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,674,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,908 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,654,420 円　　　　（　        20,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江Ｎ賃
　　　　-2404		 2,597  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,146 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,111 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 松江Ｎ賃
　　　　-2402		 2,035  
(   2,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,077 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 460,469 円  　　　       15,348,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      558,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,257,600 円  　　　　    131,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,193,169 円　（　　　　　　         4,386 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     684.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,785,700 円  
（　　　　　        13,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,654,420 円      
②総費用 3,193,169 円      
③純収益　①－② 11,461,251 円      
④建物等に帰属する純収益 9,785,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,675,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,580,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,728,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市田和山町１１９番
 2800000578427-0000
2 　松江市田和山町１２０番
 2800000578496-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考