別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松江 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-11 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.
鑑定評価額 93,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市西津田３丁目５４１番１
｢西津田３－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,021  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

2:1		 事務所

ＲＣ3		 低層の営業所、事務
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北15m国道 水道、下水 松江

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 松江駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量が多い国道９号沿いの路線商業地域であり、自動車関連を中心にロードサイド店舗が集積しており、商況
は堅調で、当面、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は地元の事業者及び県外の大手・中堅を
主体とする事業者。商業地の外延化・分散化により路線商業地域間の競合が激化する一方、中心部に位置し交通量は多
く、商況は堅調で、場所的な希少性から商業地需要は高まり、地価は上昇傾向にある。取引の価格幅は大きく、土地は
７０～１００千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己の業務用店舗事務所が多い路線商業地域であり、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試算され
た。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準し、精度は高い。当該地域では、市場
参加者は収益性よりも市場性をより重視すると判断し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参考に留め、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウィズコロナの下での経済活動再開により、
景気は緩やかな回復基調にあり、商業地需要
も回復傾向にある。


交通量が多く、自動車関連を中心にロードサ
イド店舗が集積し、商況は堅調で、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｒ
-3		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b 松江２４１
Ｇ
-51		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西7m、角地
２住居
駐車付置義務
(70,200)
c 松江２４１
Ｇ
-24		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西10.5m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 松江２３７
Ｇ
-25		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東24m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e 松江２３７
Ｌ
-1		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
111,269 		 100
[ 122.9]
90,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,500 
b (　           ) 
94,456  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
91,980 		 100
[  99.9]
92,072 
92,100 
c (　           ) 
75,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
83,957 		 100
[  92.2]
91,060 
91,100 
d (　           ) 
82,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
107,897 		 100
[ 117.7]
91,671 
91,700 
e (　           ) 
104,262  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,139 		 100
[ 117.3]
90,485 
90,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,400 円／㎡]  



松江 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,215,350 
6,364,000 
22,851,350 
21,214,800 
1,636,550 		 （　0.9430）
1,543,267 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     28,059,400 円　　　　（　     27,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層事務所 500.00 ＲＣ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,021 ㎡     45.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～３Ｆ事務所ともに各階の部分貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 中小規模の画地上の事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
2,400 
1,020,000 		 6.0  6,120,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
1,950 
828,750 		 6.0  4,972,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
1,650 
701,250 		 6.0  4,207,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
85.0 
1,275.00 

2,550,000 		 15,300,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,550,000 円　×　12ヶ月　＝　      30,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,600,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,530,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,070,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,300,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,215,350 円　　　　（　        28,614 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江（賃）２４
１Ｔ
　　　　-5		 1,447  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 松江（賃）２４
１Ｔ
　　　　-6		 1,485  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,614 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,420,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 918,000 円  　　　       30,600,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      731,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,726,400 円  　　　　    284,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,364,000 円　（　　　　　　         6,233 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,214,800 円  
（　　　　　        20,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,215,350 円      
②総費用 6,364,000 円      
③純収益　①－② 22,851,350 円      
④建物等に帰属する純収益 21,214,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,636,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,543,267 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,059,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市西津田三丁目５４１番１
 2800000538177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松江 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-11 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.
鑑定評価額 93,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市西津田３丁目５４１番１
｢西津田３－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,021  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

2:1		 事務所

ＲＣ3		 低層の営業所、事務
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北15m国道 水道、下水 松江

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 松江駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道サービス施設を中心とする路線商業地域。コロナ禍の影響は特になく商況も安定しており、商業地需要も底
堅く、地価動向も強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松江市内の幹線道路沿い路線商業地域及びその周辺地域。需要者は沿道サービス業等を営む法人を中心と
し、県外資本の流入も見受けられる。市中心部に位置する路線商業地の希少性から、店舗・事務所用地の需要は底堅く
、需要は安定的に推移しているが、供給自体は少ない。更地価格で単価９０～９５千円／㎡程度の価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する現実の市場で成立した取引事例から求めた価格で、市場性を反映した
実証性の高い価格である。当該地域は国道沿いの路線商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料が徴収でき
ないこと等により低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産活動・個人消費・雇用情勢は雇用・所得
環境が改善する下で、各種政策の効果の影響
もあり、緩やかではあるが持ち直している。


格別な地域変動要因はないが、路線商業地需
要は安定的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｇ
-22		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南19m県道、
北6m、二方路
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 松江２４１
Ｇ
-38		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 松江２４１
Ｇ
-51		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西7m、角地
２住居
駐車付置義務
(70,200)
d 松江２４１
Ｒ
-3		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,091  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
139,787 		 100
[ 149.2]
93,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,700 
b (　           ) 
75,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,775 		 100
[  84.2]
89,994 
90,000 
c (　           ) 
94,456  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
91,980 		 100
[  99.0]
92,909 
92,900 
d (　           ) 
89,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
111,714 		 100
[ 122.0]
91,569 
91,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,400 円／㎡]  



松江 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため適用できなかった
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,971,889 
6,323,150 
22,648,739 
21,065,400 
1,583,339 		 （　0.9430）
1,493,089 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     27,147,073 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 500.00 ＲＣ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,021 ㎡     45.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しの３階建事務所を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段・廊下等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
2,400 
1,020,000 		 6.0  6,120,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
1,900 
807,500 		 6.0  4,845,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
500.00 
85.0 
425.00 
1,650 
701,250 		 6.0  4,207,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
85.0 
1,275.00 

2,528,750 		 15,172,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,528,750 円　×　12ヶ月　＝　      30,345,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,345,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,517,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,827,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,172,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,971,889 円　　　　（　        28,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江Ｎ賃
　　　　-2401		 1,491  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 松江Ｎ賃
　　　　-2402		 2,035  
(   2,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,850 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,410,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 910,350 円  　　　       30,345,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      731,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,707,200 円  　　　　    282,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,323,150 円　（　　　　　　         6,193 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 282,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,065,400 円  
（　　　　　        20,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,971,889 円      
②総費用 6,323,150 円      
③純収益　①－② 22,648,739 円      
④建物等に帰属する純収益 21,065,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,583,339 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,493,089 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,147,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市西津田三丁目５４１番１
 2800000538177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考