別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松江 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-10 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　本多　崇盛   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 事務所

ＲＣ3		 事務所、店舗、住宅
等が混在する既成商
業地域		 南7.9m市道 水道、ガス、下水 松江

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 松江駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナ５類移行等に係る行動規制の緩和（店舗や飲食店等を中心とした客足復活の傾向）から商業地の一部
活性化が認められ、今後の期待感も相まって、地域の地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松江市中心区域に展開する商業地域及び商住混在地域、需要者の中心は地元事業者や資金力を有する個人
と判定した。ここ数年はコロナ禍に係る商況不振の影響もあり取引の停滞感が見られたが、行動制限緩和等による客足
復活の傾向から徐々に正常経済への進捗感が認められ、需要はやや改善傾向といえる。土地は３０００万円以上（地積
は概ね４００㎡）の取引が多く、需要の中心といえる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格（市場性を反映した実証的価格）と収益価格（収益性に着目した理論的価格）の各価格を試算したが、地域の
実情（自用取引が多く賃貸市場が未成熟等）から、後者は低位に試算された。対象標準地に係る上記の需要者は、主に
商業繁華性・業務利便性や市場の実勢相場を吟味し意思決定を行うと思料され、前者の方が相対的に当該需要者の価値
判断に適合した価格で、説得力は高い。従って比準価格を重視し収益価格は参考に留め、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ安定化傾向等を背景に県内の個人
消費や投資動向等には一部持ち直しの動きが
見られ、松江市域の宅地需要の現況は引き続
き堅調といえる。

近隣及び周辺地域の実情（駅周辺商業地の一
部活性化等）の地域要因については現況どお
りで、特段の変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｕ
-1		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11.8m県道、
中間画地
商業

(90,500)
b 松江２４１
Ｇ
-21		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
c 松江２４１
Ｕ
-4		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.1m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d 松江２４１
Ｒ
-4		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e 松江２４１
Ｇ
-34		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
南5.5m、
二方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,059  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
83,623 		 100
[ 103.8]
80,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,600 
b (　           ) 
80,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
81,817 		 100
[ 102.9]
79,511 
79,500 
c (　           ) 
75,556  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,889 		 100
[  92.7]
80,786 
80,800 
d (　           ) 
68,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,080 		 100
[  83.8]
82,434 
82,400 
e (　           ) 
90,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
88,627 		 100
[ 115.2]
76,933 
76,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,400 円／㎡]  



松江 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,323,868 
3,883,770 
14,440,098 
13,670,100 
769,998 		 （　0.9430）
726,108 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     13,201,964 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 245.00 Ｓ4 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   404 ㎡     12.1 m x   33.8 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性から、４階建の店舗兼事務所ビル（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 廊下・階段・トイレ等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
245.00 
85.0 
208.25 
2,200 
458,150 		 6.0  2,748,900 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
245.00 
85.0 
208.25 
2,000 
416,500 		 6.0  2,499,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
245.00 
85.0 
208.25 
1,740 
362,355 		 6.0  2,174,130 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
245.00 
85.0 
208.25 
1,740 
362,355 		 6.0  2,174,130 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
85.0 
833.00 

1,599,360 		 9,596,160 
0 
⑨年額支払賃料      1,599,360 円　×　12ヶ月　＝　      19,192,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     833.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,192,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       959,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,232,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,596,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,164 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,323,868 円　　　　（　        45,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江２０７Ｏ（
賃貸）
　　　　-1		 1,620  
(   1,616) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,705 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,749 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 松江賃貸２２１
Ｐ
　　　　-1		 2,289  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,761 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 915,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 575,770 円  　　　       19,192,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      270,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,756,800 円  　　　　    183,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,883,770 円　（　　　　　　         9,613 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 183,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,670,100 円  
（　　　　　        33,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,323,868 円      
②総費用 3,883,770 円      
③純収益　①－② 14,440,098 円      
④建物等に帰属する純収益 13,670,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 769,998 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 726,108 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,797 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,201,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市大正町字伊勢宮４４９番２
 2800000423364-0000
2 　松江市朝日町字伊勢宮４８７番６８
 2800000249277-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松江 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-10 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
 ②地積
　(㎡)		 404  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 事務所

ＲＣ3		 事務所、店舗、住宅
等が混在する既成商
業地域		 南7.9m市道 水道、ガス、下水 松江

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 松江駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 松江駅に近い既成商業地域で繁華性が低迷していたが、周辺土地取引は高値取引も散見され、底値から反転上昇
傾向にある。不動産取引の流動性が改善されつつあるので、当面は改善傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松江市中心部の既成商業地域及び周辺混在地域の範囲である。需要者は地元の中小企業法人を中心に、
広域的な事業を展開する取得者もある。中心市街地では地域整備事業が進められ、観光入込客数も回復している。松江
駅周辺地域では用途的多様性が認められることから、土地取引もマンション用地などを中心に底値から反転改善傾向に
ある。土地は４００㎡規模で総額３３００万円前後の物件が取引の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 松江駅に近く低層住宅も介在し、改善傾向にある商業地域である。比準価格は価格形成要因が類似した複数の取引事例
から求めており、市場性を反映して規範性が高い。収益価格は賃料の保守性等から低く求められた。近隣周辺は投資収
益物件が少なく賃貸市場は未成熟で、自用目的での取引を中心に地価水準が形成されているので、規範性の高い比準価
格を中心に収益価格は参考とし、周辺標準地との均衡及び前年価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外大型店や通信販売の影響は強く、債務清
算もあり、地方商業地は全般的に低迷である
が、新型コロナが収束し特定一部の地域は改
善傾向にある。

新型コロナが収束し、周辺地域の土地取引の
流動性が改善し、商業地需要も安定的上昇傾
向の地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｕ
-1		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11.8m県道、
中間画地
商業

(90,500)
b 松江２４１
Ｕ
-4		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.1m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c 松江２３７
Ｇ
-22		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d 松江２３７
Ｇ
-72		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.5m市道、
西5.5m、東3m、
三方路
商業
駐車付置義務
(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,059  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
83,623 		 100
[ 104.0]
80,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,400 
b (　           ) 
75,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,075 		 100
[  93.9]
78,887 
78,900 
c (　           ) 
79,770  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
94,316 		 100
[ 117.3]
80,406 
80,400 
d (　           ) 
83,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
82,255 		 100
[  99.9]
82,337 
82,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,500 円／㎡]  



松江 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域内に存するため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,132,994 
3,827,372 
14,305,622 
13,520,700 
784,922 		 （　0.9430）
740,181 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　     13,457,836 円　　　　（　     33,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 245.00 Ｓ4 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   404 ㎡     12.1 m x   33.8 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも店舗または事務所としてのフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
245.00 
85.0 
208.25 
2,200 
458,150 		 6.0  2,748,900 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
245.00 
85.0 
208.25 
2,000 
416,500 		 6.0  2,499,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
245.00 
85.0 
208.25 
1,700 
354,025 		 6.0  2,124,150 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
245.00 
85.0 
208.25 
1,700 
354,025 		 6.0  2,124,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
85.0 
833.00 

1,582,700 		 9,496,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,582,700 円　×　12ヶ月　＝　      18,992,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     833.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,992,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       949,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,042,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,496,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,132,994 円　　　　（　        44,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江賃１６１Ｇ
　　　　-2712		 2,131  
(   2,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[110.0]
1,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,708 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 松江賃１９１Ｇ
　　　　-3116		 1,820  
(   1,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]
1,599 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 905,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 569,772 円  　　　       18,992,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      253,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,737,600 円  　　　　    181,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,827,372 円　（　　　　　　         9,474 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 181,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,520,700 円  
（　　　　　        33,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,132,994 円      
②総費用 3,827,372 円      
③純収益　①－② 14,305,622 円      
④建物等に帰属する純収益 13,520,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 784,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 740,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,457,836 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市大正町字伊勢宮４４９番２
 2800000423364-0000
2 　松江市朝日町字伊勢宮４８７番６８
 2800000249277-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考