別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
松江 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-8 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.
鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市東本町１丁目３３番１
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 店舗

Ｓ4		 飲食店等が建ち並ぶ
中心的商業地域
 北11m市道 水道、ガス、下水 松江

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 松江駅北西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に位置する飲食店を中心とする商業地域。松江駅周辺の飲食街との競合もあるが、コロナ禍の収束に
より顧客回帰の動きもある。底値圏の価格水準から値頃感による需給調整過程にあるものと予測。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松江市中心市街地及び近郊部に位置し、店舗を中心とする既成商業地域及びその近隣周辺地域と判断した
。需要者の中心は地元中小事業者及び個人事業者と考えられる。商業背後地には品等に優れる住宅地域や官公庁に近い
が、松江駅周辺の飲食店街との競合から相対的地位は低下しつつある。一方、地価水準は底値圏にあり、一定の需要は
見込まれる。土地の取引水準としては、７０～１００千円／㎡程度が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食店を中心とする商業地域で、賃貸不動産も存在するが、飲食店建物への投資市場は限定的である。賃貸
市場の成熟程度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格
は信頼性の高い取引事例を適切に比準し求められており、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を重視し収益価格
は参考に留め、代表標準地との均衡及び前年同公示価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松江 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[105.0]		 100
[126.8]		 [100.0]
100		 87,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利・物価動向の先行き不透明感はあるが、
土地需要にも選別が進み、二極化の傾向にあ
る。


コロナ禍収束により顧客回帰の動きも見られ
るが、競合飲食店街との比較から動きは鈍い
。価格水準として底値圏にあり、需給調整段
階にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｕ
-1		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11.8m県道、
中間画地
商業

(90,500)
b 松江２３７
Ｇ
-22		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c 松江２３７
Ｋ
-49		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16m市道、
北東9.5m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,400)
d 松江２４１
Ｒ
-3		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e 松江２４１
Ｇ
-23		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
北西6m、
三方路
１住居
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,059  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
83,623 		 100
[  98.9]
84,553 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
84,600 
b (　           ) 
79,770  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
93,847 		 100
[ 111.3]
84,319 
84,300 
c (　           ) 
117,987  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
113,449 		 100
[ 133.8]
84,790 
84,800 
d (　           ) 
89,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
111,269 		 100
[ 120.4]
92,416 
92,400 
e (　           ) 
86,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
82,675 		 100
[  93.8]
88,140 
88,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,800 円／㎡]  



松江 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,717,134 
1,208,043 
4,509,091 
4,325,130 
183,961 		 （　0.9430）
173,475 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      3,154,091 円　　　　（　     31,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 75.00 Ｓ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      5.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの飲食店舗を想定 ⑦有効率　  69.3 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,700 
140,346 		 6.0  842,076 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,500 
129,950 		 6.0  779,700 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,200 
114,356 		 6.0  686,136 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,200 
114,356 		 6.0  686,136 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
69.3 
207.92 

499,008 		 2,994,048 
0 
⑨年額支払賃料        499,008 円　×　12ヶ月　＝　       5,988,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの支払賃料を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,988,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       299,405 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,688,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,994,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,717,134 円　　　　（　        57,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江賃貸２２７
Ｐ
　　　　-1		 1,724  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 松江賃２２７Ｋ
　　　　-2		 1,447  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,067 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 289,500 円  　　　　     57,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,643 円  　　　        5,988,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,800 円  　　　　     57,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,900 円  　　　　     57,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,900 円  　　　　     57,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,208,043 円　（　　　　　　        12,202 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,325,130 円  
（　　　　　        43,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,717,134 円      
②総費用 1,208,043 円      
③純収益　①－② 4,509,091 円      
④建物等に帰属する純収益 4,325,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,961 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 173,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,752 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,154,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市東本町一丁目３３番１
 2800000472505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
松江 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 5-8 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.
鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市東本町１丁目３３番１
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3		 店舗

Ｓ4		 飲食店等が建ち並ぶ
中心的商業地域
 北11m市道 水道、ガス、下水 松江

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 松江駅北西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗を中心とする既成商業地域である。近傍で観光ホテルの開業やマンション新築の計画があるなど周辺環
境に変化も生じている。顧客数回復の動きもみられ地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東本町や伊勢宮町など市街地中心部の飲食店舗等が立地可能な既成商業地域を中心とし、近郊の商業地域
や混在地域に及ぶ。需要者は市内外の事業者が中心である。長期的に顧客数の減少が続いたため新規開業者や事業拡大
を図る事業者などの土地需要回復はやや遅延気味であるが、周辺環境の変化や公共事業の代替地需要も影響して地価の
安定化傾向が認められる。中心の価格帯は１００㎡程度の土地で８７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格及び収益価格を試算したが、比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は新築賃
貸物件が少なく安定的で合理的な家賃水準の設定などに関して変動要素を含み、相対的に信頼性が劣る。比準価格は既
成商業地域における価格的牽連性の強い事例を基に試算し精度は高い。よって信頼性の高い比準価格を重視し収益価格
は参考に留め、規準価格との均衡性を検討し単価と総額との関連の適否に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松江 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[127.9]		 [100.0]
100		 85,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地需要回復の動きがみられ、土地取引が
活性化しつつある地域と依然として需要回復
が遅延気味の地域とに分化している。


周辺では地価水準を維持した価格設定の売地
が存するが、投資意欲回復の動きは遅く売買
不成立である。地価水準の安定化局面を迎え
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２３７
Ｇ
-22		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b 松江２３７
Ｋ
-49		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16m市道、
北東9.5m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,400)
c 松江２４１
Ｒ
-3		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,770  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
94,504 		 100
[ 109.2]
86,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,500 
b (　           ) 
117,987  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
115,718 		 100
[ 133.8]
86,486 
86,500 
c (　           ) 
89,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
111,602 		 100
[ 119.2]
93,626 
93,600 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,800 円／㎡]  



松江 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,717,134 
1,208,043 
4,509,091 
4,325,130 
183,961 		 （　0.9430）
173,475 		 （  5.5 -  0.0 ）
5.5％  
⑧収益価格 　      3,154,091 円　　　　（　     31,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 75.00 Ｓ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      5.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階のフロア貸し ⑦有効率　  69.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,700 
140,346 		 6.0  842,076 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,500 
129,950 		 6.0  779,700 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,200 
114,356 		 6.0  686,136 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
75.00 
69.3 
51.98 
2,200 
114,356 		 6.0  686,136 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
69.3 
207.92 

499,008 		 2,994,048 
0 
⑨年額支払賃料        499,008 円　×　12ヶ月　＝　       5,988,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,988,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       299,405 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,688,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,994,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,717,134 円　　　　（　        57,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江（賃）Ｌ
　　　　-1		 1,458  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 82.0]		 100
[110.0]
2,021 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 松江（賃）Ｌ
　　　　-9		 1,447  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
2,226 
c 松江（賃）Ｌ
　　　　-3		 829  
(     827) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,073 
松江 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 289,500 円  　　　　     57,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,643 円  　　　        5,988,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,800 円  　　　　     57,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,900 円  　　　　     57,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,900 円  　　　　     57,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,208,043 円　（　　　　　　        12,202 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,325,130 円  
（　　　　　        43,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,717,134 円      
②総費用 1,208,043 円      
③純収益　①－② 4,509,091 円      
④建物等に帰属する純収益 4,325,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,961 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 173,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,752 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,154,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市東本町一丁目３３番１
 2800000472505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考