鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
松江 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-2

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　清原　至

TEL.

鑑定評価額

8,330,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市西茶町１０２番				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,390)
	1:7	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が多く共同住宅もみられる既成商業地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	松江しんじ湖温泉 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 4.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

松江しんじ湖温泉駅北
東方
650m

法令

規制

商業
(90,390)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地に位置する古くからの既成商業地域で、大型店舗・ロードサイド店舗との競合などにより、商業地需
要は減退しているものの、住宅地化が進行しており、当面、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね松江市橋北部の中心市街地及び周辺の既成商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。地元客相
手の小売店舗等が見られるが、大型店舗・ロードサイド店舗への顧客流出は続き、中心市街地の地元商店街では休業・
廃業による空き店舗が目立ち、商業地需要は依然減退しているが、一方で、住宅地化が進行しており、地価水準は上昇
傾向で推移している。土地は６０～８０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己の業務用店舗と店舗兼住宅が多い既成商業地域であり、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試
算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準し、精度は高い。当該地域では
、市場参加者は収益性よりも市場性をより重視すると判断し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格を参考に留め、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下での経済活動再開により、
景気は緩やかな回復基調にあり、商業地需要
も回復傾向にある。

顧客の流出は進み、地元客相手の既成商店街
の商況は不振であるものの、住宅地化が進行
しており、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２４１Ｒ -5	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	松江２４１Ｔ -15	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m道路、中間画地		商業駐車付置義務 (90,240)
c	松江２４１Ｕ -1	松江市		建付地	（　）	不整形	西11.8m県道、中間画地		商業 (90,500)
d	松江２３７Ｔ -8	松江市		建付地	（　）	長方形	北11m県道、東3m、角地		１住居 (60,200)
e	松江２４１Ｕ -4	松江市		建付地	（　）	長方形	南11.1m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,301	100 [ 91.2]	74,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,900
b	(　 ) 64,008	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,200	100 [ 85.6]	75,000		75,000
c	(　 ) 77,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	83,623	100 [ 111.4]	75,066		75,100
d	(　 ) 96,092	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	105,597	100 [ 141.6]	74,574		74,600
e	(　 ) 75,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,075	100 [ 98.4]	75,279		75,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +48.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

松江 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,573,176	974,098	3,599,078	3,443,670	155,408	（　0.9430） 146,550	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	2,664,545 円　　　　（　 24,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	390 ％	111 ㎡	4.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２・３Ｆ事務所ともに各階の部分貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中小規模の画地上の店舗事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	85.0	68.00	2,200	149,600	6.0	897,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	80.00	85.0	68.00	1,970	133,960	6.0	803,760
							0.0	0
3～ 3	事務所	80.00	85.0	68.00	1,700	115,600	6.0	693,600
							0.0	0
～

～

計		240.00	85.0	204.00		399,160		2,394,960
								0

⑨年額支払賃料	399,160 円　×　12ヶ月　＝　 4,789,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,789,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,550,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,394,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,573,176 円　　　　（　 41,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江（賃）２４１Ｔ　　　　-3	1,458 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,698	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江（賃）２４１Ｔ　　　　-4	1,620 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,500 円	46,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	143,698 円	4,789,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,500 円	46,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,100 円	46,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,100 円	46,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 974,098 円　（　　　　　　 8,776 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,100,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,443,670 円（　　　　　 31,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,573,176 円
②総費用	974,098 円
③純収益　①－②	3,599,078 円
④建物等に帰属する純収益	3,443,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	155,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,320 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,664,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松江 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松江市西茶町１０２番	2800000320564-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
松江 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-2

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　中村　裕一

TEL.

鑑定評価額

8,330,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市西茶町１０２番				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,390)
	1:7	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が多く共同住宅もみられる既成商業地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	松江しんじ湖温泉 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 4.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

松江しんじ湖温泉駅北
東方
650m

法令

規制

商業
(90,390)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部に位置する古くからの商店街。住宅地価格との対比における割安感が影響して、商業地需要は回復
、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松江市の市街地中心部一帯を圏域とする既成商業地域。需要者は市内の個人・法人事業者が中心である。
周辺では店舗・ホテルの事業拡大に伴う駐車場確保の取引が見られ、また周辺住宅地価格との対比における割安感が影
響して商業地需要は回復し、地価動向も安定している。土地は１１０㎡程度で８３０万円前後の物件が需要の中心であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例を中心に調整して試算したもので、既成商業地域の市場実態を反映して規範性
が高い。収益価格は商況不振の長期化によって適正且つ安定的な賃料水準が見い出し難く、相対的に信頼性が劣る。よ
って、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、松江市全般の商業地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済の回復基調が続いて生産活動や個人消費
が持ち直し、雇用情勢も改善している。低調
であった宅地需要も徐々に回復傾向にある。

周辺住宅地価格との対比における割安感が影
響して商業地需要は回復し、地価動向は安定
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２４１Ｔ -15	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m道路、中間画地		商業駐車付置義務 (90,240)
b	松江２４１Ｕ -1	松江市		建付地	（　）	不整形	西11.8m県道、中間画地		商業 (90,500)
c	松江２４１Ｕ -4	松江市		建付地	（　）	長方形	南11.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	松江２４１Ｒ -5	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,008	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,136	100 [ 85.6]	74,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,900
b	(　 ) 77,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	83,623	100 [ 112.5]	74,332		74,300
c	(　 ) 75,556	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,593	100 [ 98.9]	75,423		75,400
d	(　 ) 68,301	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,574	100 [ 91.2]	75,191		75,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

松江 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存して、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,518,641	964,084	3,554,557	3,406,320	148,237	（　0.9430） 139,787	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	2,541,582 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	390 ％	111 ㎡	4.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２・３Ｆ事務所ともに各階のフロア貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	85.0	68.00	2,200	149,600	6.0	897,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	80.00	85.0	68.00	1,900	129,200	6.0	775,200
							0.0	0
3～ 3	事務所	80.00	85.0	68.00	1,700	115,600	6.0	693,600
							0.0	0
～

～

計		240.00	85.0	204.00		394,400		2,366,400
								0

⑨年額支払賃料	394,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,732,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,732,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,496,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,366,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,518,641 円　　　　（　 40,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江Ｈ賃　　　　-1	1,491 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江Ｈ賃　　　　-2	2,035 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,809
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	45,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,984 円	4,732,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,700 円	45,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 964,084 円　（　　　　　　 8,685 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,406,320 円（　　　　　 30,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,518,641 円
②総費用	964,084 円
③純収益　①－②	3,554,557 円
④建物等に帰属する純収益	3,406,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	139,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,259 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,541,582 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松江 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松江市西茶町１０２番	2800000320564-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考