別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
松江 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 3-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL. 
鑑定評価額 34,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 松江市黒田町字馬場２４４番１
 ②地積(㎡) 1,576  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 田 周辺の開発が活発な熟成度の高い地域 松江

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南  200 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 松江駅北西方

3.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 繁華性の高い幹線道路背後にあって、周辺地域では分譲住宅開発も多く、堅調な需要が見込まれる。建設物価高
騰の影響も懸念されるが、販売価格転嫁への機運も醸成され、希少性のある開発素地の価格も微増傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     22,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     22,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部及び近郊部の宅地見込地地域であり、需要者は戸建住宅地の開発を目的とする県内不動産開
発業者が中心となる。同圏内では分譲住宅開発が増加し、徐々に外延部にも広がっており、中心市街地に近接する利便
性の高い地域における開発素地の希少性は高まっている。建設物価高騰による影響も懸念されるが、徐々に末端販売価
格への転嫁機運も醸成されつつあり、希少性のある開発素地の価格水準は競争の過程で強含み傾向にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣周辺地域で分譲住宅地が多く見られる熟成度の高い宅地見込地地域である。比準価格は、熟成度が類似する地域の
取引事例に基づき試算しており、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。控除後価格は、開発業者の投資採
算性を反映しており、最有効使用を勘案すると一定の規範性は有するが、想定項目が多く流動的である。よって、比準
価格を基礎として、控除後価格を参酌し、前年公示価格との比較検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     22,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 金利・物価動向の先行き懸念はあるが、土地需要に
も利便性等による二極化が進んでいる。


周辺地域で複数の住宅団地の開発・分譲が進行して
おり、堅調な住宅地需要を背景に、希少性のある開
発素地に対する需要も強含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 松江 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２２７
Ｌ
-51		 松江市 溜池　外   不整形 北4.8m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
b 松江２４１
Ｇ
-4		 松江市 田、畑   不整形 北東5m市道、
南東2.5m、
角地

１住居

(60,200)
c 松江２３７
Ｇ
-16		 松江市 雑種地   台形 北西3m市道、
南西4m、
二方路

１住居

(60,200)
d 松江２３７
Ｋ
-15		 松江市 雑種地   台形 南東6.2m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
e 松江２３７
Ｓ
-10		 松江市 田   ほぼ整形 接面道路無、
無道路地

準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,569 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  68.4]
27,392 		 100
[ 121.3]
22,582 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
22,600 
b (　　            )
10,753 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  91.8]
11,784 		 100
[  54.7]
21,543 
21,500 
c (　　            )
17,545 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  86.7]
20,398 		 100
[  94.5]
21,585 
21,600 
d (　　            )
17,483 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]
19,542 		 100
[  82.4]
23,716 
23,700 
e (　　            )
15,130 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]
15,251 		 100
[  71.8]
21,241 
21,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.04		 画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.04		 画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.04		 画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.04		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      22,100 円／㎡]
松江 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 21.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
62,200  （　   77.0 ％）
47,894 		 15,500    3,255  2,500  26,639 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 21.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8264　　　　     22,014		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     22,014		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 22,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 松江２３７
Ｔ
-50

     77,069 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[118.8]

     62,814 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     62,800 
b 松江２４１
Ｐ
-4

     55,956 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[ 89.4]

     62,219 

     62,200 
c 松江２３７
Ｔ
-4

     53,791 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 87.2]

     61,687 

     61,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.0 環境　　　  +25.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   -4.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  -10.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 62,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
松江

-23
54,000 		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.4]
62,550 		 [100.0]
100
62,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  -2.0
環境　　 -12.0
行政　　  -1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 62,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     22 ｍ、西     22 ｍ、南     20 ｍ、北     60 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ字型擁壁：高さ１ｍ、延長２６
　０ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装、幅員６ｍ、延
　長１１５ｍ、側溝工事及び市道ま
　での橋梁設置工事
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字型側溝、汚水桝設置、公共下
　水道接続工事
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１１０㎡程度の公園整備
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 165.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 165.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 松江 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市黒田町字馬場２４４番１
 2800000361051-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
松江 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 3-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL. 
鑑定評価額 34,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 松江市黒田町字馬場２４４番１
 ②地積(㎡) 1,576  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 田 周辺の開発が活発な熟成度の高い地域 松江

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南  200 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路なし 交通

施設		 松江駅北西方

3.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺地域では小規模住宅団地の開発が続いており分譲地の販売も底堅い。開発動向としては堅調さを維持してお
り、地価動向は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     22,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     22,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地近郊の宅地見込地地域を中心とし、市内郊外部に及ぶ広域的な範囲である。需要者の中心は住宅地
開発を目的とする市内外の不動産開発業者が中心である。幹線道路背後に位置した利便性の高い地域であり、転換後は
用途的多様性を有しているため医療・福祉関係者などによる参入も考えられる。周辺では中小規模の宅地開発により開
発適地の希少性が増し不動産需給バランスはタイトになっており、地価水準は緩やかな上昇傾向となっている。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 周辺地域で住宅開発が進む宅地見込地地域である。比準価格は地域要因が類似する取引事例を選択して求めた実証的な
価格である。控除後価格は宅地開発による投資採算性を反映した価格であるが想定条件により変動要素を含んで求めら
れた。地域的特性及び市場の特性を基に、前年公示価格からの検討を行った上、信頼性の高い比準価格を中心に控除後
価格を参考として上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     22,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内近郊では開発適地が少なく、中規模開発は竹矢
町や玉湯町などの郊外部に及んでいる。郊外部も開
発が進み希少性が増している。

周辺では住宅団地の開発や農地が事業所敷地に転換
されるなど土地利用が進行している。開発適地の相
対的希少性は増している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 松江 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２２７
Ｌ
-51		 松江市 溜池　外   不整形 北4.8m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
b 松江２４１
Ｇ
-4		 松江市 田、畑   不整形 北東5m市道、
南東2.5m、
角地

１住居

(60,200)
c 松江２３７
Ｋ
-15		 松江市 雑種地   台形 南東6.2m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
d  









e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,569 		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  68.4]
27,473 		 100
[ 121.3]
22,649 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
22,600 
b (　　            )
10,753 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  91.8]
11,796 		 100
[  55.2]
21,370 
21,400 
c (　　            )
17,483 		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]
19,736 		 100
[  88.0]
22,427 
22,400 
d (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      22,100 円／㎡]
松江 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 21.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
62,200  （　   77.0 ％）
47,894 		 15,500    3,255  2,500  26,639 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 21.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8264　　　　     22,014		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     22,014		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 22,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 松江２４１
Ｔ
-7

     63,522 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[102.7]

     61,852 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     61,900 
b 松江２４１
Ｒ
-1

     64,255 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]

     62,683 

     62,700 
c 松江２４１
Ｐ
-4

     55,956 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[ 89.4]

     62,219 

     62,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   +8.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +3.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -5.0 環境　　　   -2.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 62,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
松江

-23
54,000 		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.6]
62,404 		 [100.0]
100
62,400 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  -3.0
環境　　 -10.0
行政　　  -2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 62,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     22 ｍ、西     22 ｍ、南     20 ｍ、北     60 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁・高さ１ｍ・延長２６０
　ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ・アスファルト舗装・延
　長１１５ｍ側溝工事及び市道まで
　の橋梁設置工事
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字側溝・汚水舛設置、公共下水
　道接続工事
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　１１０㎡程度の公園を整備
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 165.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 165.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 松江 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市黒田町字馬場２４４番１
 2800000361051-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考