令和6年1月12日　提出 松江 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -40 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市玉湯町布志名３８５番 ②地積 　(㎡) 696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅等が多い古 くからの住宅地域 南東5m市道、北東側道 水道、下水 玉造温泉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 松江市条例による緩和区域Ａ に該当する 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 玉造温泉駅東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 松江市中心部に比較的近く、農家住宅中心で利便性が良好な市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に大 きな変動がなく、需給均衡的であるため安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉湯町地区を中心とした郊外既成住宅地域及び農家集落地域の範囲である。需要者は地縁性を有する居 住者を中心として、緩和区域Ａに指定されたので圏域外からの取得者も見込まれる。市街化調整区域であるため、宅地 供給が限定的であるものの、需要も低いので均衡的な地価動向である。土地は７００㎡規模で総額１３００万円前後が 取引の中心的価格帯であるが、市街化調整区域の特性を反映し新築戸建取引を含め土地取引は極めて少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の既成住宅地域で、賃貸需要は低く賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求めなかった。比 準価格は価格形成要因が類似した複数の取引事例から求めており、市場性を反映して規範性が高い。地域要因に変動も 少なく安定的に推移している既成住宅地域であり、自用目的の取引を中心に価格水準が形成されている地域であるため 、規範性の高い比準価格を中心に、周辺標準地との均衡及び前年価格も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢や実質所得の低下から不透明 感は残るが、低金利融資が続き新型コロナも 収束して改善傾向で、住宅需要は選別と二極 化が進んでいる。 中心部に近い市街化調整区域の住宅地域で、 地域要因に大きな変動は認められず、需給均 衡的な動向の地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％