令和6年1月15日　提出 松江 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -39 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市大庭町字北原１１４６番１８ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等が見られる郊外の 住宅地域 西15.1m県道 水道、下水 松江 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、１５． １ｍ県道 交通 施設 松江駅南東方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で進捗中の県道拡幅整備事業のほか、商業施設を始めとする利便施設の充実など、地域要因の向上が認めら れる地域である。安定した宅地需要を背景に、当面の地価は安定的上昇傾向と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市橋南地区の住宅団地及び既成住宅地域である。需要者層は、市内に居住する３０代～４０代の第 １次取得者層が中心である。文教施設や商業施設への接近性に恵まれているため、従来より子育て世帯からの需要が多 いエリアであったが、近年は土地区画整理事業による商業ゾーンの拡充から人気が更に高まっている。新築の戸建住宅 は３，５００万円超であるが、２，０００万円未満の中古住宅の需要も多い地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が 高い。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、自用物件を中心とする地域のため 、根本的に収益性にはなじみ難いものと判断される。したがって比準価格を中心に、周辺標準地等との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地需要は 堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山 間部での新規需要に回復の兆しは見えない。 旧来からの居住者が多い既成住宅地域で市場 参加者は周辺の新興住宅地に比較して少ない が、地域要因の向上から近年の需要は増加し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％