令和6年1月12日　提出 松江 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -37 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　本多　崇盛   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市竹矢町字蟹穴７番外 ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北西8m県道 水道、下水 東松江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域が松江市条例緩和区域Ａ に該当する。 街 路 基準方位　北８．０ ｍ　　県道 交通 施設 東松江南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市域中心部から南東側に位置する市街化調整区域内の農家集落地域で、地域住民の高齢化傾向や土地利用上の制 約等に起因する宅地需要の減退傾向を背景に、今後の地価水準は弱含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市域郊外に展開する農家集落及び既成住宅地域と判定した。需要者の中心は圏域内の居住者（ほぼ地 縁性を有する地域内居住者）で、外部からの転入者は殆どない。近隣地域及びその周辺は、街路条件に係る優位性は認 められるが、住民の高齢化率の上昇及び市街化調整区域（開発行為の制限）等から、宅地需要は減退傾向といえる。取 引自体が少なく中心価格帯は見出しがたいが、土地は１０００万円以下が取引の中心で、新築戸建の取引は殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の実情（賃貸市場が未成熟且つ自用目的の取引が支配的）から収益価格査定は見送り、比準価格（市場性を反映し た実証的価格）のみの検討となった。対象標準地に係る典型的需要者は、主に住環境や市場の実勢相場等を慎重に吟味 し購入の意思決定を行うと思料され、周辺の自用取引の類似事例から試算した比準価格は当該需要者の価値判断に適合 し説得力ある価格といえる。従って比準価格を標準に、前年公示価格との検討の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ安定化傾向等を背景に県内の個人 消費や投資動向等には一部持ち直しの動きが 見られ、松江市域の宅地需要の現況は引き続 き堅調といえる。 近隣及び周辺地域の実情（農家住宅が多く、 高齢化傾向が顕著等）の地域要因については 現況どおりで、特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％