令和6年1月12日　提出 松江 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -36 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市西尾町字梅母１５３２番５８ ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街化区域に近い住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 松江 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 松江市条例による緩和区域Ａ に該当する地域。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 松江駅北東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地に位置する熟成した住宅団地であり、長年の地価下落により底値圏にある。周辺街路整備により利 便性が向上しており、先行き地価の改善が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市橋北郊外の住宅地域の範囲であり、需要者は土地の割安感から若年の一次取得者層が中心となる。 調整区域内の周辺部では小規模宅地開発が散見され、域外からの転入も想定される。土地１５００万円程度、建築費高 騰もあり新築戸建で総額３５００万円程度が需要の中心的価格帯と考えられる。割安感の反面、丘陵地という地勢面で 需要が限定され、地価は安定的推移である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする熟成した郊外住宅団地で自用目的の土地取引が大半であり、賃貸市場は未成熟であることから、 収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域より地域要因類似性の高い取引事例を調整して求めた もので市場性を反映して規範性が高い。よって、比準価格を基礎として、周辺標準地等価格との均衡を勘案して、上記 の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン金利は低水準で宅地需要の下支え となっている。宅地需要は堅調に推移してお り、中心市街地から外縁部へ地価上昇傾向が 拡大している。 郊外の丘陵地に位置する既成住宅地で、平坦 地と比較して人気が無く、土地取引は低迷し ている。 個別的要因の変動は特段認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％