別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
松江 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 -31 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 84,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市学園南１丁目３８２番
｢学園南１－１４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
駐車付置義務

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、下水 松江

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道　		 交通

施設		 松江駅北東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便性の高い土地区画整理地に所在する住宅地域で人気は高く、土地需要は回復している。地価は緩やかな
上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は学園地区を中心に、市内中心部や近郊の分譲地など人気の高い比較的限定された圏域である。需要者は市
内居住者で中堅以上の所得者層が中心となっている。人気の高い住宅地域であり、不動産供給は少なく需要は安定して
いる。人気の高い住宅地域では取引が増加しており地価水準は緩やかな上昇基調にある。土地は３３０㎡程度の土地で
２７９０万円、新築戸建住宅は６０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも存するが利便性が高く人気のある住宅地域で、土地価格に見合う家賃水準が形成されておらず収益価格は低
位に求められた。比準価格は市場性を反映して実証的で精度は高い。不動産供給は少なく需要は多い。収益性が地価形
成に影響していない地域であることを念頭に、代表標準地からの価格検討を行い、前年価格からの吟味及び単価と総額
との関連性の適否を検討した結果、収益価格は参考に留め信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松江 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 88.0]		 [102.0]
100		 84,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新興分譲住宅団地や中心部の利便性の高い住
宅地域などでは需要は高く地価上昇傾向が続
いている。


区画整理地に所在し人気の高い住宅地域で不
動産供給は少ない。需要は高く地価は緩やか
に上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２３７
Ｔ
-5		 松江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 松江２４１
Ｔ
-7		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(60,100)
c 松江２３７
Ｌ
-7		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 松江２３７
Ｔ
-19		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e 松江２４１
Ｇ
-61		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,097  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
78,463 		 100
[  97.0]
80,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
82,500 
b (　           ) 
63,522  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,522 		 100
[  74.3]
85,494 
87,200 
c (　           ) 
60,458  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
75,316 		 100
[  91.1]
82,674 
84,300 
d (　           ) 
64,402  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
64,402 		 100
[  79.2]
81,316 
82,900 
e (　           ) 
81,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,325 		 100
[  95.1]
86,567 
88,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,200 円／㎡]  



松江 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,871,419 
1,468,772 
5,402,647 
5,060,020 
342,627 		 （　0.9730）
333,376 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,667,520 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
駐車付置義務
 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     15.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約７０㎡のファミリータイプ賃貸住宅（６戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,400 
196,000 		 2.0  392,000 
1.0  196,000 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,400 
196,000 		 2.0  392,000 
1.0  196,000 

 3～ 3		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,380 
193,200 		 2.0  386,400 
1.0  193,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
100.0 
420.00 

585,200 		 1,170,400 
585,200 
⑨年額支払賃料        585,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,022,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,022,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       351,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,671,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,170,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          585,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         189,020 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,871,419 円　　　　（　        20,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江（賃）Ｌ
　　　　-4		 1,358  
(   1,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,257 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松江（賃）Ｌ
　　　　-2		 1,542  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,542 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 307,600 円  　　　　     76,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 210,672 円  　　　        7,022,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      738,200 円  　　　　     76,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        76,900 円  　　　　     76,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,900 円  　　　　     76,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,468,772 円　（　　　　　　         4,437 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,060,020 円  
（　　　　　        15,287 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,871,419 円      
②総費用 1,468,772 円      
③純収益　①－② 5,402,647 円      
④建物等に帰属する純収益 5,060,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 342,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 333,376 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,007 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,667,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市学園南一丁目３８２番
 2800000294086-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松江 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 -31 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市学園南１丁目３８２番
｢学園南１－１４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
駐車付置義務

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、下水 松江

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 松江駅北東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 北公園にも近く区画整然とした住環境が良い住宅地域であり、需要は堅調で引き合いが強まっており、当面、地
価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市橋北部の中心市街地及び周辺の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層であり
、圏外からの転入もある。新興住宅地域やマンションとの競合があるものの、住環境に優り周辺に公益施設も多く利便
性も良く、市場での人気は高く、住宅地需要は堅調で強含み、地価は上昇傾向にある。土地は３５０㎡程度で２９００
万円程度、新築の戸建物件で４９００万円程度が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 区画整然とした街区で住環境が良い住宅地域であり、共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収
益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準し、精度は高
い。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松江 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 88.7]		 [102.0]
100		 83,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、松江市の人
口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、
住宅地需要も回復傾向にある。


区画整然とした街区で住環境が良く、利便性
も良好な住宅地域であり、住宅地需要は堅調
で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｔ
-12		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 松江２３７
Ｔ
-5		 松江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c 松江２３７
Ｔ
-7		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m市道、
東2.5m、角地
１住居
駐車付置義務
(60,160)
d 松江２２７
Ｌ
-1		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
東4m、角地
１住居
駐車付置義務
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,477 		 100
[ 112.2]
81,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
83,200 
b (　           ) 
69,097  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
77,696 		 100
[  95.0]
81,785 
83,400 
c (　           ) 
80,366  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
86,094 		 100
[ 104.9]
82,072 
83,700 
d (　           ) 
80,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
79,572 		 100
[  97.0]
82,033 
83,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,600 円／㎡]  



松江 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,312,499 
1,326,436 
4,986,063 
4,533,620 
452,443 		 （　0.9730）
440,227 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,804,540 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
駐車付置義務
 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     15.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専有面積７０㎡（６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,280 
179,200 		 2.0  358,400 
1.0  179,200 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,280 
179,200 		 2.0  358,400 
1.0  179,200 

 3～ 3		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,280 
179,200 		 2.0  358,400 
1.0  179,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
100.0 
420.00 

537,600 		 1,075,200 
537,600 
⑨年額支払賃料        537,600 円　×　12ヶ月　＝　       6,451,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,451,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       322,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,128,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,075,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          537,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         173,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,312,499 円　　　　（　        19,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松江（賃）２４
１Ｔ
　　　　-7		 1,358  
(   1,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,269 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,318 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松江（賃）２４
１Ｔ
　　　　-8		 1,542  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,374 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松江 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,600 円  　　　　     68,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 193,536 円  　　　        6,451,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      661,400 円  　　　　     68,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        68,900 円  　　　　     68,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,900 円  　　　　     68,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,326,436 円　（　　　　　　         4,007 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,533,620 円  
（　　　　　        13,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,312,499 円      
②総費用 1,326,436 円      
③純収益　①－② 4,986,063 円      
④建物等に帰属する純収益 4,533,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 452,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 440,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,804,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松江 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市学園南一丁目３８２番
 2800000294086-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考