別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
松江 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 -30 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市学園２丁目４６３番
｢学園２－２１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,710  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ10		 幹線道路沿いの高層
共同住宅が建つ住宅
地域		 南22m国道、背面道 水道、ガス、下水 松江

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    17 ｍ、西    17 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北２２ｍ
国道二方路地		 交通

施設		 松江駅北方

2.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの用途の多様性が認められる地域に存する。中規模画地の需要は高く地価は上昇傾向で推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               95,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は本市中心部で分譲マンションの開発が可能な住宅地域及び商住混在地域である。需要者の中心は県外のマ
ンション開発業者が中心で、県内地元企業の参画は少ない。中心市街地及び市街地周辺の利便性の優る地域において新
規分譲マンションの開発が見られ、販売は堅調である。中規模画地の供給が少ない中、用地の取得意欲は旺盛で価格面
に影響が及んでいる。地積１７００㎡程度の土地で総額１億５千万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は分譲マンション建築が可能な地域における新しい事例を基に求めたもので、市場性を反映した精度の高い価
格である。開発法による価格は分譲マンション建築による投資採算性を反映した価格である。開発法による価格は価格
時点における実現可能な想定条件に基づいて試算したが、想定条件により価格的可変性を有している。前年公示価格と
の検討を行った上、開発法による価格は参考に留め実証的で信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等を背景に、利便性の高い地域におけ
る新規分譲マンション販売は堅調である。



地積の大きい画地が多い幹線道路沿いの地域
に所在する。用途の多様性が認められる中規
模画地の供給は少なく需要は高い状況が続い
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２３７
Ｔ
-21		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m市道、
北西4m、
二方路
１住居

(60,200)
b 松江２３７
Ｇ
-58		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東15m市道、
南14m、角地
１中専
土砂災害警戒区域
(70,200)
c 松江２４１
Ｇ
-23		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
北西6m、
三方路
１住居
地区計画等
(70,200)
d 松江２４１
Ｒ
-3		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e 松江２３１
Ｌ
-32		 松江市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.4m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,877  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,368 		 100
[  71.3]
90,278 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,300 
b (　           ) 
72,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
73,081 		 100
[  86.6]
84,389 
84,400 
c (　           ) 
86,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
82,921 		 100
[  94.2]
88,027 
88,000 
d (　           ) 
89,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
111,602 		 100
[ 123.2]
90,586 
90,600 
e (　           ) 
117,706  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,354 		 100
[ 130.4]
91,529 
91,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,000 円／㎡]  



松江 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する土地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 各戸を自己所有し居住する目的のための高層分譲マンション地としての利用が最有効使用であり、適切な総収益
の把握が困難で収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を高層分譲マンション地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,048,788,393 
885,668,557 
12 
430,000 
2,892.50 
287,000 
3,010.00 
⑧開発法による価格 　　          163,119,836 円　　　　（　               95,400 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 -30　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,710 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,710.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
314.00 ㎡  3,010.00 ㎡  2,970.00 ㎡  40.00 ㎡  2,892.50 ㎡  ＲＣ・10F
 (    37 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      18.4 ％）  （     176.0 ％）  （     173.7 ％）  （       2.3 ％）  （     96.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   34.0 ｍ

  50.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 430,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    430,000 円／㎡　　×　　     2,892.50 ㎡　　＝　　　　       1,243,775,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,243,775,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   287,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   295,610 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    295,610 円／㎡　　×　　　   3,010.00 ㎡　　＝　　　　         889,786,100 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,243,775,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         136,815,250 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,026,601,350 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 621,887,500 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          539,736,161 円 
販売総額(2期) 497,510,000 円  (     40 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          408,007,951 円 
販売総額(3期) 124,377,500 円  (     10 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          101,044,281 円 
収入合計 － － － － 1,048,788,393 円 
支出 建築工事費(1期) 177,957,220 円  (     20 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          168,151,777 円 
建築工事費(2期) 177,957,220 円  (     20 ％) ×　　0.8845  （     13 ヶ月） ＝　　          157,403,161 円 
建築工事費(3期) 533,871,660 円  (     60 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          437,828,148 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 82,089,150 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           76,113,060 円 
販売管理費(2期) 54,726,100 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           46,172,411 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 885,668,557 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,048,788,393 円　　－　　　　　　          885,668,557 円　　＝　　　　　           163,119,836 円 

               95,400 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 松江 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市学園二丁目４６３番
 2800000293645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松江 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松江 -30 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松江市学園２丁目４６３番
｢学園２－２１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,710  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ10		 幹線道路沿いの高層
共同住宅が建つ住宅
地域		 南22m国道、背面道 水道、ガス、下水 松江

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    17 ｍ、西    17 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　２
２ｍ国道、二方路地		 交通

施設		 松江駅北方

2.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旺盛なマンション需要があるもののマンション適地は希少であり、需要は堅調で引き合いが強まっており、当面
、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               87,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市の中心市街地及び周辺の住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は主に県外のマンション開
発業者であり、県内地元業者は稀である。マンション需要が旺盛である一方、マンション適地が希少であることからマ
ンション用地需要は堅調で強含み、マンション開発も住宅地を中心とした範囲から商業地にまで広がり、地価は上昇傾
向にある。土地は２０００㎡程度で１億８千円程度が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 分譲マンションが見られる商住混在地域であり、最有効使用を分譲マンションと判定したため、賃貸借を想定する収益
還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準し、精度は高い
。開発法による価格は開発業者の投資採算性を反映し、市場の特性に適合する。対象不動産の取引市場の実態を反映し
た比準価格と開発法による価格を関連づけ、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、松江市の人
口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、
住宅地需要も回復傾向にある。


幹線道路沿いの商住混在地域であり、マンシ
ョン適地が希少であることから需要は堅調で
、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松江 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 松江２４１
Ｒ
-3		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b 松江２３７
Ｔ
-5		 松江市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c 松江２３７
Ｔ
-21		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m市道、
北西4m、
二方路
１住居

(60,200)
d 松江２３１
Ｋ
-21		 松江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東7m県道、
北東4.8m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
111,269 		 100
[ 125.5]
88,661 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,700 
b (　           ) 
69,097  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
77,696 		 100
[  86.5]
89,822 
89,800 
c (　           ) 
64,877  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
63,605 		 100
[  71.0]
89,585 
89,600 
d (　           ) 
99,825  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
98,846 		 100
[ 110.8]
89,211 
89,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,400 円／㎡]  



松江 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンションと判定したため、賃貸借を想定する収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 建物利用が住宅用途であり、画地規模が大きいため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,013,847,075 
864,132,989 
12 
427,000 
2,892.50 
280,000 
3,010.00 
⑧開発法による価格 　　          149,714,086 円　　　　（　               87,600 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松江 -30　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,710 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,710.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
314.00 ㎡  3,010.00 ㎡  2,970.00 ㎡  40.00 ㎡  2,892.50 ㎡  ＲＣ・10F
 (    37 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      18.4 ％）  （     176.0 ％）  （     173.7 ％）  （       2.3 ％）  （     96.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   34.0 ｍ

  50.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 427,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    427,000 円／㎡　　×　　     2,892.50 ㎡　　＝　　　　       1,235,097,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,235,097,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    288,400 円／㎡　　×　　　   3,010.00 ㎡　　＝　　　　         868,084,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,235,097,500 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         123,509,750 円 
支出合計　④+⑤+⑥           991,593,750 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考量して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 98,807,800 円  (      8 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           85,755,290 円 
販売総額(2期) 889,270,200 円  (     72 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          729,290,491 円 
販売総額(3期) 247,019,500 円  (     20 ％) ×　　0.8048  （     23 ヶ月） ＝　　          198,801,294 円 
収入合計 － － － － 1,013,847,075 円 
支出 建築工事費(1期) 173,616,800 円  (     20 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          164,050,514 円 
建築工事費(2期) 260,425,200 円  (     30 ％) ×　　0.8845  （     13 ヶ月） ＝　　          230,346,089 円 
建築工事費(3期) 434,042,000 円  (     50 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          359,343,372 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 74,105,850 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           68,710,944 円 
販売管理費(2期) 49,403,900 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           41,682,070 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 864,132,989 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,013,847,075 円　　－　　　　　　          864,132,989 円　　＝　　　　　           149,714,086 円 

               87,600 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 松江 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松江市学園二丁目４６３番
 2800000293645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考